КВАРТИРНЫЙ ВОПРОС РЕШАТ ДОРОГИ
Плохое сообщение существенно снизит привлекательность жилья<br>
Пока что в Петербурге перспективы развития рынка доступного жилья, выполнения задач национального проекта довольно оптимистичны. Объемы строительства будут увеличиваться с каждым годом: в 2007 году объем ввода составит не менее 2 миллионов квадратных метров, в 2008-2009 годах он может достигнуть 2,5-3,0 миллиона метров. Доля жилья эконом-класса в общем объеме рынка также будет последовательно повышаться, о чем свидетельствуют и уже заявленные проекты, и растущий интерес инвесторов к этому сегменту.
БЕГСТВО ИЗ ЦЕНТРА
Вектор развития рынка доступного жилья в ближайшие годы будет стремиться к окраинам города и пригородам. Уже в ближайшее время на рынок будет выведен целый ряд крупных проектов новых кварталов и небольших городов-сателлитов как многоквартирных объектов, так и малоэтажной застройки. Только в 2006 году было заявлено о строительстве на новых территориях нескольких миллионов квадратных метров жилья. Под застройку идут Каменка, Кудрово, Юкки, Северная долина, Новодевяткино, Бугры, территории вдоль Пулковского шоссе, Петродворцовый район. Высокий интерес девелоперов к таким проектам продемонстрировали и недавние торги территориями под комплексное освоение. Несмотря на немалую в абсолютном значении стоимость данных земель, их конечная стоимость возросла в несколько десятков раз. Внимание к торгам проявляют не только крупные региональные компании, но и структуры российского масштаба.
Большим плюсом новых крупных проектов станет их относительно невысокая стоимость для покупателей. Из-за потребности в большом ежемесячном объеме продаж они попадут в ценовую конкуренцию и будут реализовываться по ценам до 10 процентов ниже среднерыночных.
Возможность дополнительного снижения себестоимости и, как следствие, конечной стоимости такого жилья могла бы появиться при содействии государства инвесторам в получении длинных кредитных средств на реализацию данных проектов, поскольку они отличаются большими сроками реализации (до 10 лет). При условии грамотного подхода проекты комплексного развития территорий имеют все шансы отвечать и второму требованию национального проекта - созданию не только доступного, но и комфортного жилья. В новых кварталах будет предусмотрено строительство объектов социальной инфраструктуры - торговых комплексов, детских садов и школ, комплексное благоустройство и озеленение - все это позволит создать здесь современную комфортную среду обитания, явно выигрывающую перед типовой застройкой советских времен и не омраченную никакими уплотнениями.
Но требуется и активное участие города в развитии социальной инфраструктуры на вновь осваиваемых территориях. Не факт, что строительство инфраструктурных объектов в рамках девелоперских проектов удовлетворит спрос новоселов в полной мере. В первую очередь, потому, что все эти объекты будут носить коммерческий характер, тогда как часть граждан предпочтет муниципальные учреждения и будет искать их в старых городских районах, что еще больше увеличит нагрузку на эти территории. Это касается и детских садов, и школ, и тем более медицинских учреждений. Для решения этой проблемы было бы правильно установить порядок передачи девелоперами построенных инфраструктурных объектов на баланс городу, в то время как город зачитывал бы эти затраты при взимании с девелопера платы за землю или иных отчислений.
НЕ ВАЖНО, ГДЕ ЖИТЬ, ВАЖНО - КАК ДОБИРАТЬСЯ
Для развития города вширь нужно, по сути, одно - опережающее развитие транспортной инфраструктуры. Население новых кварталов будет привязано к рабочим местам в городе, и плохое транспортное сообщение существенно снизит привлекательность такого жилья для активных граждан, в первую очередь молодых семей. Возникнет опасность формирования новых гетто. Часть проблем транспортного сообщения снимает достройка КАД. Но для включения новых районов на окраинах и в пригороде в городскую среду важно решать и транспортную ситуацию внутри города, создавать кольцевые транспортные артерии - кольцевую линию метро, внутреннее автомобильное кольцо. Следует рассмотреть возможность засыпки Обводного канала, с превращением его в скоростную автомагистраль. Также стоит еще раз оценить опыт Москвы, где вот уже многие годы проводится системная работа по расселению жилья, граничащего со стратегически важными автомагистралями, с целью последующего сноса домов и расширения этих магистралей.
При существующих темпах вывода на рынок новых проектов и с учетом крупных проектов, заявленных на будущее, увеличение объема строящегося жилья уже в 2008 году могло бы перекрыть все плановые показатели и достичь даже 5 миллионов квадратных метров. Тем более что отмечается рост заинтересованности банков во взаимодействии со всеми участниками рынка недвижимости, развитие схем кредитования частных лиц и девелоперов. Это, с одной стороны, способствует повышению спроса на жилье, с другой - позволяет застройщикам осуществлять строительство без привлечения средств частных инвесторов и продавать жилье на более высоких стадиях готовности объектов. Последнее обстоятельство, в свою очередь, должно привести к оттоку части спроса от вторичного рынка недвижимости к первичному. Как результат в течение ближайших 1-2 лет на рынке жилья эконом-класса можно ожидать довольно спокойной, стабильной и сбалансированной ситуации, что также немаловажно для успешного решения гражданами жилищного вопроса без такого препятствия, как ценовая гонка. Но, как уже было сказано, успех строительства новых районов целиком будет зависеть от ситуации с дорогами. Думаю, государство может и должно заплатить дорожным строительством за успешную реализацию проекта доступного жилья.