Антихрущобная революция

Провозглашенная в Петербурге программа сноса «депрессивных кварталов» потребует громадных средств и тысяч судебных решений

В августе петербургский губернатор Валентина Матвиенко объявила о том, что полномасштабная война с хрущевками начнется уже в этом году, под снос пойдут целые кварталы. Все предыдущие попытки решить проблему с этой категорией домов (а предпринимались они с середины девяностых годов прошлого века) заканчивались провалом из-за отсутствия юридических механизмов принудительного расселения собственников жилья. На этот раз власть нашла некое законодательное ноу-хау. Однако даже по первым оценкам видно, что новая кампания в разы дороже, сложнее, запутаннее и политизированнее, чем любые другие. «Невское время» готово предоставить слово всем компетентным участникам дискуссии – и руководителям городского стройкомплекса, и строителям, и самим жителям хрущобных кварталов. Открыть обсуждение мы пригласили заместителя директора по развитию и аналитической работе Санкт-Петербургского союза строительных компаний «Союзпетрострой» Евгения КАПЛАНА. – Как относятся застройщики к программе городского правительства по реновации кварталов, занятых домами первых массовых серий? – Мы считаем, что это правильное и перспективное направление. Особенно важно, что появляется возможность строительства нового жилья в обжитой части Петербурга. – Существуют ли на сегодня законодательные механизмы, позволяющие запустить этот процесс, не ущемляя права собственников и нанимателей жилья? – Поправки, принятые в Градостроительный кодекс, дают возможность на федеральном уровне разрешить этот вопрос. Речь идет о так называемых поправках Мартина Шаккума – о праве заключения договора на реконструкцию территорий. Там прописано, что если заключается договор на развитие депрессивных территорий, то задачу расселения старых домов будет выполнять не инвестор, как это было раньше. Она будет решаться на государственном уровне, и само расселение будет обязательным. Это важно, поскольку в былые времена застройщики, сталкиваясь с сопротивлением части жильцов, были вынуждены капитулировать. В федеральном законе есть и понятие «дома, находящиеся в аварийном состоянии», и определение «кварталы, которые намечены под снос в городских программах реконструкции жилья». Под это определение хрущевки подпадают целиком и полностью. Они уже отслужили свой эксплуатационный срок, и даже по старому законодательству их можно признать аварийными. А согласно новому закону все вопросы с переселением будут решаться городскими властями, и выбора, оставаться в хрущобе или нет, у жильцов не будет. – Но в задачи инвестора будет входить предоставление переселенцам другого жилья? – Да, и это далеко не простая проблема. Вопросы в том, насколько ликвидная территория достанется инвестору, сколько людей нужно будет переселять и каковы будут цены на жилье. Не все хрущобные кварталы будут для инвесторов безоговорочно интересны. Вариант со сносом и последующей застройкой даже при нынешних ценах (грубо говоря, если строить за тысячу долларов квадратный метр, а продавать – за две тысячи) далеко не всегда будет рентабельным. И вполне возможно, что по значительной части территорий от города потребуется и экономическая поддержка расселения. В этом году в бюджет заложено 15 миллиардов рублей на строительство социального жилья, и поэтому вполне возможно, что часть этих денег (и это совершенно правильно) будет потрачена на расселение хрущевок. – Не менее важный момент – куда именно будут переселять людей? – Сейчас в городе практически нет дешевого жилья. Еще раз подчеркиваю: предоставление квартир жильцам хрущевок – это задача инвесторов. Но в старой части города, где люди в основном хотят остаться (я имею в виду не центр, а ту границу города, где, как говорится, кончается асфальт), сегодняшние цены на жилье продержатся в лучшем случае до конца нынешнего года. Старый задел у застройщиков кончается, а новый пока не появляется. Поэтому с 2008 года стоимость жилья в новых домах там начнет расти, причем, вероятно, достаточно быстро. Поэтому квартиры на этих территориях будут покупать только состоятельные люди. Единственное, что годится для расселения, – это те земли, которые сейчас продаются на торгах, – на окраинах Приморского и Красносельского районов. Там будет построено очень много жилья. Уже сейчас заложено около 10 миллионов квадратных метров. Оно будет возведено после 2010 года и, вполне возможно, будет продаваться по демпинговым ценам, поскольку большого покупательского спроса здесь ожидать не приходится. Туда, наверное, и будут стремиться инвесторы переселять жителей хрущевок. – Но сейчас городское правительство, и в частности сама губернатор Валентина Матвиенко, утверждает, что обитатели хрущевок будут переселяться в пределах того же района... – Во-первых, такое правило никогда не соблюдалось, во-вторых, оно не прописано в действующем законодательстве. Но если это будет утверждено законодательно или прописано в договорах на право реконструкции городских территорий и бюджет оплатит часть затрат на расселение – инвесторы переселят людей куда требуется. В противном случае жителям хрущевок светят только окраины. Но это не лучший для всех нас вариант. Допустим, владельца квартиры переселят из его некомфортабельной, но привычной каморки в другой панельный дом с улучшенными жилищными условиями – куда-нибудь на окраины Красносельского района. Пока это только пустынные земли, где еще предстоит проложить инженерные сети, создать социальную инфраструктуру, транспортные связи. Последнее будет крайне сложно при большой загруженности городских дорог. Рабочих мест на этих территориях пока не предусмотрено, и люди будут вынуждены ежедневно выезжать в старый город на работу. Это комплекс очень сложных социально-градостроительных проблем. Политика городского правительства, направленная на преимущественное развитие окраин, может создать серьезные территориальные диспропорции в развитии города. Все должно происходить эволюционным путем. Нельзя так сразу перестать строить в старом городе и возводить жилье только на окраинах. По нынешним заделам там уже должны будут жить до 500 тысяч горожан. Еще через год эта цифра возрастет до 1 миллиона. Представьте, что пятая часть Петербурга переселится на окраины. Где они будут работать, как выезжать оттуда? – И все же – насколько выполнима идея городского правительства о том, чтобы проводить волнообразный снос хрущевок и оставлять переселенцев на тех же землях? Высказывается мнение, что первоначально инвестору это будет невыгодно, но потом окупится... – Если в условиях договора с инвестором будет прописано, что жители остаются на прежних территориях, – это было бы с социальной точки зрения совершенно справедливо. Но красивые жесты почти всегда стоят денег. И тут возникают два вопроса. Во-первых, здесь будет строиться жилье элитное или повышенной комфортности. Есть принцип архитектурно-планировочного единообразия, который у нас пока редко соблюдался, но играет большую роль при комплексном освоении территорий. Строить дешевые панельные дома вперемежку с дорогостоящими особняками по меньшей мере неразумно. Состоятельные люди предпочитают селиться в социально однородных кварталах. Кроме того, подчеркиваю, – жилье, выстроенное на землях, освобождаемых от хрущевок, скоро будет вдвое дороже, чем на окраинах. Значит, и инвестору расселение обойдется в два раза дороже. А те квартиры, которые пойдут на продажу, в силу того что в квартале будет неоднородная социально-градостроительная среда, придется продавать, наоборот, дешевле. Все вместе это приведет к тому, что рентабельность этих проектов уйдет в минус. Если город согласен оплачивать часть программы реконструкции хрущоб, проблем не будет. В противном случае торги просто не пойдут. – Сегодня, видимо, и земли под хрущевками стоят недешево? – Если новых земельных участков в обжитых районах города по-прежнему не будет появляться – территории под хрущобами станут единственной отдушиной, и тогда цена земли там будет очень велика. Сегодня аналогичные участки продают по тысяче евро на квадратный метр будущего жилья. И эта цифра может очень быстро вырасти до двух тысяч. Может быть, выход в том, чтобы заключать договор на реконструкцию сразу двух кварталов – один для расселения, а другой – для элитного строительства? – Возникает еще один вопрос: возможно, жильцы хрущевок вынуждены будут переезжать в квартиры, которые будут лучше прежних по своим параметрам, иметь большие площади. Они вынуждены будут доплачивать, но многим ли это будет по карману? – В законе четко говорится о том, что инвестор должен предоставлять жилые площади по установленным социальным нормативам. Так что такой проблемы не должно быть. Тем более что большинство людей по нынешним ценам ничего доплатить не смогут. – Кто из петербургских застройщиков может осилить гигантские вложения в строительство кварталами? – Средства действительно потребуются огромные, может быть, даже больше, чем на комплексное освоение территорий. Прежде чем продавать жилье, придется затратить большие деньги на расселение, развитие инженерной инфраструктуры. Если речь пойдет о больших территориях – в Петербурге, наверное, не найдется застройщиков, способных реанимировать земли под хрущобами. Тогда снова придут богатые «московские гости».