Большие деньги бедного Апраксина Двора
Что же все-таки ждет крупнейший «народный рынок» Петербурга?
Понадобились долгие годы, чтобы судьба знаменитой Апрашки приобрела некую ясность. На состоявшемся на прошлой неделе в Петербурге инвестиционном форуме PROEstate официально объявили о начале конкурса на реализацию инвестиционного проекта Петербурга «Апраксин Двор». Озвучены также условия и сроки проведения конкурса на реконструкцию комплекса. Заявки на конкурс будут принимать до 10 декабря текущего года. Результаты конкурса подведут 25 января 2008 года. До этого инвестиционного форума, словно нарочно, ситуация вокруг легендарного питерского места выглядела практически безнадежной. Такое положение вещей связано с отсутствием в Питере публичной городской площадки для обсуждения наболевших вопросов сохранения и видоизменения исторического центра и перспективного градостроительства.
Сплетен вокруг Апрашки было предостаточно. Но концептуальной позиции у города не было, да и, похоже, нет. Хотя место если не самое центральное в городе, то уж «козырное» – так это точно. Просто-таки «золотое». Глава комитета по инвестициям Максим Соколов довольно осторожно предположил, что Апрашка должна стать не только торговым центром: там должны появиться гостиница, рекреационная зона и паркинг. Но сохранится ли Апраксин Двор как таковой, с его самобытной и оригинальной архитектурой «торговых рядов XVIII века»? Все будет зависеть от инвестора. Глава Фонда имущества Андрей Степаненко все же подтвердил: уже сейчас интерес к этому объекту огромен. Известно по крайней мере о четырех компаниях, которые намерены участвовать в конкурсе на реализацию инвестиционного проекта «Апраксин Двор».
По Апрашке – на бульдозере
Апрашка, крупнейший «народный рынок» города, является памятником истории и архитектуры XVIII–XIX веков. Его история начинается в 1744 году, когда императрица Елизавета пожаловала графу Федору Апраксину огромную территорию между Фонтанкой и Садовой. Почти 14 га. В те времена Апраксин Двор давал владельцам не менее 100 млн рублей годовых. Сейчас речь идет не столько о финансовой отдаче, сколько о высочайшей престижности земли в этом месте, чрезвычайно привлекательном для инвестиций. Если Двор сейчас уйдет одним лотом, то, как полагают специалисты, за цену не менее 3 тысяч долларов за квадратный метр. Но, в принципе, эта земля в центре Питера бесценна как абсолютный раритет. Однако на деле Апрашка, находясь в 300 метрах от Невского, одновременно – и слава, и позор всего города и наших чиновников. Скорее, теперь уже больше позор, чем слава. Потому что 14 гектаров Апраксина Двора молчаливо свидетельствуют о многолетнем неумении распорядиться великолепным наследием предков.
Один из упорных слухов вокруг судьбы Апрашки состоит в том, что все эти конкурсы – формальности. Что престижное место отберут у арендаторов и собственников и разровняют бульдозером, снесут исторические корпуса для прокладки новой улицы, перпендикулярной улице Зодчего Росси от площади Ломоносова до Садовой. И все это будет сделано якобы в интересах одного инвестора. Но какого! Долго и упорно муссировались сплетни о том, что на Апрашку положил глаз известный олигарх Олег Дерипаска. Слух еще более упрочился, когда компания «Главстрой-СПб», входящая в корпорацию «Базовый элемент», купила землю и начала возводить в северной части Петербурга два жилых комплекса – «Конная Лахта» и «Северная Долина» (общая площадь – около 5,5 миллиона кв. м). За эти территории компания Дерипаски выложила на торгах около 8 миллиардов рублей. Не исключено, что еще одним крупным проектом в северной столице для «Главстроя» станет Апраксин Двор. В «Главстрое» факт участия в конкурсе подтвердили, но заявили, что раскрывать суть концепции не будут до декабря. Все бы ничего, если бы будущего генерального инвестора не ждал здесь тугой узел юридических проблем и вопросов собственности. Поговаривают, что довольно агрессивную на рынке недвижимости компанию Дерипаски не устроят никакие проволочки: ей нужно все и сразу. Казус в том, что не так давно КУГИ в одностороннем порядке расторг договор, заключенный на 8 лет до 2010 года с агентством по реконструкции и развитию (АРР) «Апраксин Двор», которое успешно и планомерно поднимало ценный объект из руин, вложив в итоге в реставрационные работы и инженерию десятки миллионов долларов. Были заключены инвестиционные договоры и договоры на подрядные работы, на всех объектах внутри комплекса проведена историко-культурная экспертиза. КУГИ повел себя в этой ситуации как истинный «хозяин» свого слова: слово дал, но… забрал обратно. Впереди возможна череда исков и судов. А это значит, что велика угроза появления в центре Петербурга чего-то вроде второй «ямы», подобной той, что была вырыта рядом с Московским вокзалом под пафосный инвестиционный проект… В этой связи президент холдинга «Адамант» Игорь Лейтис заявил «Коммерсанту», что конкурс – «очередная попытка власти навести порядок на депрессивной территории, где ситуация уже вышла из-под контроля». По его мнению, правительство города должно не объявлять инвестиционные конкурсы, а принимать постановление и забирать объект под государственные нужды. «А пока будет только спекуляция», – заявил он.
Наказуемая инициатива
Результат непоследовательности и неопределенности власти в отношении Апрашки – бездарно потраченное время и выброшенные на ветер государственные и частные деньги. Решения о судьбе Двора принимались самые противоречивые. Нередко взаимоисключающие. Это привело к тому, что начатые частными инвесторами под эгидой специально созданного под эти цели еще в 1994 году агентства по реконструкции и развитию «Апраксин Двор» масштабные работы по реставрации исторических корпусов были практически остановлены на середине. Согласно разработанной Агентством концепции и договору с КУГИ, все работы на 58 объектах должны были полностью закончиться через два с половиной года. Отреставрированные на высочайшем уровне корпуса Апрашки сдавались городу один за другим. Некоторые из них после реставрации поступали в долгосрочную аренду либо оформлялись в собственность разным хозяевам. Именно таким образом примерно половина площадей оказалась в руках частных собственников. Как пояснил вице-губернатор Юрий Молчанов, правовые и имущественные вопросы, связанные с предоставлением «отступных» владельцам части помещений на территории комплекса, правительство будет вести практически без вмешательства инвестора. Собственники на Апрашке напряглись: «Ох, уж эти государственные отступные!»
Второе призвание варягов
Надо сказать, что серьезную часть работы выполнила здесь и крупная инвестиционно-строительная компания из Швеции – «Рюрик». Общие затраты на расселение жильцов внутри квартала, восстановление инженерии, осушение подвалов и уникальные по филигранности реставрационные работы составили сумму не менее 45 млн долларов. Надо сказать, что появление в Апраксином Дворе фирмы «Рюрик» у всех участников его возрождения вызвало вздох облегчения. Компания вошла на петербургский рынок недвижимости с мощнейшими финансовыми и политическими ресурсами. Ее руководство заявило, что готово инвестировать в Апраксин Двор один миллиард долларов. Появилась твердая уверенность, что дела теперь пойдут более осмысленно, а работы, соответственно, – более качественно и надежно. При этом, позиционируясь как «публичная» компания, «Рюрик» повел себя крайне деликатно, делая упор не на объемы финансирования, а на максимальное сохранение исторической ткани ценных объектов петербургской архитектуры. Даже КГИОП признал высочайшее качество реставрационных работ шведов. Все помнят подобный опыт скандинавских инвесторов, которые лет 15 назад умудрились так качественно отреставрировать гостиничный комплекс «Англетер» на Исаакиевской площади, что тот и по сей день стоит как новенькая игрушка и радует глаз горожан и туристов. Именно так выглядят большинство старинных домов Стокгольма и Хельсинки. Страшно подумать, но так же может выглядеть и Апрашка! «Рюрик» в этом смысле – почти идеальный партнер города с достойной репутацией, подтвержденной крупнейшими банками Европы. Открыто не афишируя свою деятельность в Петербурге по реставрации статусных объектов Васильевского острова, Центрального района, шведы сделали ставку не только на высочайшее качество работ с применением новейших материалов и оборудования, но и на максимальное сохранение внешнего исторического вида особо ценных объектов недвижимости. На счету компании, кроме реставрации нескольких корпусов Апраксина Двора, три таких крупных законченных проекта. В ближайших планах шведских специалистов – реконструкция зданий бывшего издательского комплекса «Лениздат» с восстановлением здесь уничтоженной церкви.
Поступь «Рюрика» по невской земле
Но самое любопытное в петербургской деятельности «Рюрика» состоит в том, что компания впервые в инвестиционно-строительной практике Петербурга применила опыт по перемещению непрофильных организаций из исторических кварталов в новые корпуса, специально построенные для этого «на стороне». Так произошло с обитателями уникального по инвестиционной привлекательности квартала рядом с Театральной площадью, между улицей Декабристов и Мойкой, ограниченном улицей Глинки и Юсуповским дворцом. «Рюрик» переселил отсюда Военно-транспортный университет в заново отстроенный военный городок в Петродворце общей площадью в 50 тысяч квадратных метров. 25 августа состоялось торжественная передача шведскими инвесторами российскому военному командованию ключей от жилых домов для военнослужащих, казарм, учебного корпуса, кафе и спорткомплекса. Приглашенные участники этой беспрецедентной церемонии из городского и областного правительства отдали должное не только качеству шведского строительства, но и дипломатичности шведов. Во-первых, скандинавы реально показали, как можно одновременно делать бизнес в российской сфере недвижимости и решать одну из главных проблем страны-партнера в расквартировании целого воинского подразделения в новейшем военном городке. Во-вторых, прежде, чем претендовать на право реставрации исторического центра Петербурга, глава компании «Рюрик» Томас Закариассон устроил целую «чайную церемонию» с вручением президенту России Владимиру Путину возвращенной в Петербург картины кисти Модильяни «Портрет Ахматовой» стоимостью в 250 тысяч евро. Дело, разумеется, не в деньгах. Важны намерения и манера деликатно вести бизнес. Еще весной шведы объявили, что намерены вложить в недвижимость Петербурга 5–7 миллиардов долларов и, в частности, превратить Апраксин Двор в аналог лондонского Ковент-Гардена.
Прогнозируемый тупик
Казалось бы, решение найдено. Но та поспешность, с которой власти начали выселять из Апрашки арендаторов, и прогнозируемая бесцеремонность в отношении мелких собственников могут завести ситуацию в юридический тупик. Тот же статусный бизнесмен Игорь Лейтис говорит: «Ситуация с частными инвесторами, которых в Апрашке больше ста, – нерешаемая. Объявление конкурса ничего не даст. Никто разумный рисковать не будет». Именно как «лот» Апраксин Двор выглядит ужасно сумбурно, противоречиво. Словом, неподготовленно. И, главное, никто из чиновников не говорит, ЧТО именно город желал бы получить на месте бывшей самой большой в Питере барахолки. Идут разговоры о некоем административно-торговом комплексе и подземном паркинге, пешеходной зоне с современными торговыми рядами и кафе. Все это в глазах горожан выглядит невнятной абстракцией и напоминает о «мегаларьке», возведенном неподалеку на Сенной площади.
Слухи появляются один страшней другого.
Но, если откровенно, никто и не требует точной информации. У общественного мнения практически нет каналов влияния и связи с чиновниками, принимающими общегородские решения. Попытались было члены ассоциации арендаторов и предпринимателей «Апраксин Двор» прояснить ситуацию. Обратились с вопросами в коллективном письме к губернатору: что, мол, будет с начавшейся реставрацией, какова судьба вложений собственников строений, что ждет самый старинный городской рынок?.. Однозначного ответа как такового не последовало. Но зато не было недостатка в заявлениях о необходимости декриминализации Апрашки и выселении «тряпичного рынка» в район Девяткино на край города, опять же – о едином генеральном инвесторе, который возьмет все в одни руки, хотя «частная собственность – дело святое и передела не будет». Все это хорошо, но, к сожалению, не конкретно. Почему? Смольный твердо усвоил опыт сопротивления горожан непродуманным строительным новациям. Стало очевидным, что наличие твердой позиции делает ее носителя уязвимым и перед кремлевским начальством, и перед недоверчивым народом, усматривающим в любом решении по крупным городским объектам корыстный сговор чиновников и бизнеса. Участвуя почти напрямую в торговле землей и недвижимостью, госчиновник стал пугливым. Неудивительно, что общая градостроительная политика приобрела черты неуверенности и шараханья.
О чем бы ни шла речь в центре Петербурга: о сохранении ли памятников архитектуры, о передаче ли объектов старины в долгосрочную аренду или собственность, о новых смелых проектах, – позиция властей едва угадывается. Куда проще спрятаться за спину какого-нибудь статусного российского олигарха и переложить на него всю головную боль за принятые решения по значимым объектам. Согласитесь, куда интересней иметь дело с одним крупным инвестором, чем возиться с «мелюзгой» вроде средних и не очень крупных компаний. Догадайтесь сами, друзья, по какому пути будет инвестироваться дальнейшее развитие и реконструкция центра? По логике происходящих вещей и существующих правил, самые ценные оставшиеся места в центре достанутся не просто тем, кто больше всего заплатит и предложит интересную городу программу действий, а крупному и, главное, лояльному власти бизнесу. Что почти одно и то же.
Что же касается шведской строительно-инвестиционной компании «Рюрик», то скандинавы не теряют присутствия духа. Им ничего другого не остается, как привыкать к правилам… вернее, отсутствию четких правил в инвестиционной политике городских властей. Эксперты отмечают, что тягаться с «Главстроем», если тот действительно не боится утонуть в судебных исках и будет претендовать на Апрашку, шведам будет крайне сложно. Руководство «Рюрика» считает иначе. «Дерипаска – хороший человек, но мы можем предложить нечто более интересное», – заявил один из руководителей петербургского департамента компании Леонид Полонский.