Один с сошкой – семеро с платежками
Мнимые сверхприбыли строителей достаются бюджету и монополистам
Ни государству, ни самим строителям так и не удалось сбить цены на жилье до уровня, доступного рядовым жителям города. Надежды на то, что после резкого взлета в прошлом году – с 1–1,2 тысячи долларов за квадратный метр до 2,5 тысячи – стоимость жилья вернется к какому-то приемлемому уровню, не оправдались. Разумеется, в этой ситуации все ищут виновного. И первым кандидатом на эту роль являются, конечно же, строители. Вот, например, ознакомившись с подборкой материалов, опубликованной в «Невском времени» 14 сентября 2007 года – комментарием и мнениями участников дискуссии под общим заголовком «Что им стоит дом построить», – можно сделать вывод, что рост цен на жилье был спровоцирован именно стремлением застройщиков к получению сверхприбылей. В подтверждение приводятся следующие показатели: если в 2005 году прибыль застройщиков составляла всего 37 процентов (стоимость продаж – 1127 долларов за квадратный метр, минус себестоимость 822 доллара на квадратный метр), то в 2006 году, когда и произошел ценовой рывок, она подскочила до 114 процентов (это разница между продажной ценой в 2291 доллар за квадратный метр и себестоимостью, составляющей 1073 доллара на квадратный метр). В 2007 году указана прибыль в 97 процентов, что тоже неприлично много. В общем, вот он, виновник, все доказано. Однако, зная ситуацию в строительном комплексе, как говорится, изнутри, я не могу с этим согласиться. На самом деле разрыв между себестоимостью строительства и продажной ценой жилья был в последние годы отнюдь не столь высок, а причины стремительного удорожания недвижимости заключаются не в росте аппетитов застройщиков. Не оспаривая в целом высказанных в материале оценок себестоимости строительства (хотя некоторые цифры, такие как, например, зарплата строительных рабочих – 3 процента от себестоимости, несколько ниже реалий), укажу на принципиальный момент, который все меняет. В анализе структуры себестоимости строительства такие затраты, как затраты на получение пятна застройки (12 процентов в себестоимости), подключение к инженерным сетям (5 процентов), видимо, были справедливыми на тот период, когда земельные участки еще не продавались на аукционах. В те времена действительно отчисления на инфраструктуру городу составляли 80 долларов за квадратный метр. Но в 2006 году, когда было проведено всего 10 аукционов, земельные участки предоставлялись в аренду по цене 300–500 долларов за квадратный метр, а средняя стоимость подключения к энергоресурсам возросла до 250 долларов за метр. Приплюсовав это к себестоимости собственно строительства – 1429 долларов на квадратный метр, – можно сделать вывод: реальные затраты застройщиков в 2007–2008 годах с учетом и других выплат городу составят 2080–2200 долларов на квадратный метр. Таким образом, фактическая прибыль строительных компаний будет составлять всего 12–13 процентов, большая часть из которых пойдет на уплату налогов. Где же сверхприбыли строителей? Еще больше взвинтят цену жилья аукционы на право комплексного освоения крупных территорий для жилищного строительства. В 2007 году прошли 4 таких аукциона. Посмотрим, во что они обошлись инвесторам. 30 января – аукцион на участок в Петродворце. Конечная цена за 1 квадратный метр земли – 38 400 рублей (1505 долларов), рост по сравнению с начальной ценой – в 68 раз. 15 мая – продажа права аренды земли в Красносельском районе. Цена метра – 188 долларов (рост в 19 раз). 23 мая – аукцион по Северной долине, цена метра – 3290 рублей (131 доллар). И это только цена «пустой» земли, которую еще нужно инженерно обустроить. Такое обустройство обойдется как минимум в 400–500 долларов на 1 квадратный метр плюс затраты на расселение жильцов из хрущевок и коммунальных квартир. Нетрудно представить, каковы будут цены на недвижимость в 2009–2011 годах, когда дома на этих массивах будут построены. Жилье поступит в продажу через 5–7 лет, а организаторы аукционов уже получили свою прибыль, которая отнюдь не сделает квартиры доступными.Делая вывод о вчерашних и сегодняшних причинах роста цен на недвижимость, я согласен с тем, что здесь играет роль повышение стоимости стройматериалов, как указано в статье, однако это не является определяющим фактором. На первом месте стоит соотношение спроса и предложения. В 2006 и 2007 годах спрос в 1,5 раза превышает предложение (предложение – 1,5 миллиона квадратных метров, продано – 2,7 миллиона). Почему мало предложение? Потому что на запредельно дорогие земельные аукционы больше не выходят не только малые и средние петербургские компании, но практически ни одна из крупных. Нет земли – нет новостроек. Многие компании просто уходят с рынка Санкт-Петербурга в другие регионы или переключаются на коммерческое строительство (ЛенСпецСМУ, «Строймонтаж», «Петербургская недвижимость» и другие). Второй момент – неудачная квартирография, дефицит одно- и двухкомнатных квартир, что приводит к росту цен на них.Как ни парадоксально, негативно сказалось и развитие потребительских кредитов, предоставляемых банками населению. Выступив альтернативой долевому участию, они в то же время способствовали повышению спроса на жилье и, соответственно, его удорожанию. Негативную роль в ценовой проблеме играет и градостроительная политика города. Практически 80 процентов будущего жилья приходится на Приморский район (причем на самые удаленные его части) и Красносельский район. На квартиры здесь будут претендовать не более 20 процентов платежеспособного населения из-за отсутствия дорог, социальной инфраструктуры, мест приложения труда, удаленности от центра города. Остальные будут искать какие-то варианты в других, более обжитых местах, что снова приведет к росту цен.Так виновны ли в росте цен строители? Как любая коммерческая организация, строительная фирма хочет получать прибыль. Однако резкие скачки цен ей не выгодны. К примеру, застройщик собирает с дольщиков деньги из расчета 1000 долларов за квадратный метр. Пока дом строится, цена метра подскочила до 2,5 тысячи, соответственно, поднялись цены на стройматериалы, тарифы на подключение электроэнергии. Прибыль ушла в минус, а ведь фирме нужно еще поднакопить денег на покупку следующего пятна под застройку. Приходится оставшиеся квартиры выставлять на продажу уже по 3 тысячи долларов за метр, на что городские аукционисты, естественные монополии и поставщики дружно реагируют увеличением своих цен. Замкнутый круг. Поэтому нужно, наконец, решить, что делать: наполнять городской бюджет за счет аукционов и других поборов или строить доступное жилье для горожан.