Две квартиры – не роскошь
Новый закон о налоге на недвижимость может получиться и «социально справедливым», и «антинародным»
Уже нынешней весной Госдума может приступить к рассмотрению нового закона о налоге на недвижимость (пожелание ввести его в 2009 или 2010 году высказывал в своем ежегодном послании весной прошлого года президент Владимир Путин). Он может стать одним из самых «громких» законов последних лет, сравнимых с пресловутым Законом о монетизации льгот. Но будет он «социально справедливым» или «антинародным» – зависит от конкретных деталей.Против самой идеи – считать налог на недвижимость не по мифической инвентаризационной стоимости, которая сейчас ниже реальной в 10–30 раз, а по рыночной – никто не возражает. Данный налог во всем мире считается не только одним из самых удобных и собираемых, но и самым справедливым. Во-первых, от него невозможно уйти. Если деньги можно спрятать в офшорах, а драгоценности – в тайнике, то особняк за границу не вывезешь. Только в России можно иметь замок за миллион долларов, получая при этом скромную милицейскую зарплату в 10–15 тысяч рублей. Во-вторых, этот налог направлен против любителей роскоши. Бизнесмен должен вкладывать свои доходы в развитие производства, а не в недвижимость на Рублевке или в Сочи. Хочешь иметь престижную виллу – плати. И опять-таки только в России владелец скромной «двушки» где-нибудь в областном центре и имения на Николиной Горе в Подмосковье, где только земля стоит 200 тысяч евро за сотку, платят за свои квадратные метры, по сути, по одной ставке. Недавно умерший академик Дмитрий Львов подсчитал, что, если бы все жители Рублевки платили налог на недвижимость по западным ставкам, этих денег хватило бы на ежемесячную доплату всем пенсионерам страны.В-третьих, под действие закона должны попасть «рантье от недвижимости», их еще называют строительными инвесторами. По статистике прошлых лет, до 25–30 процентов всех квартир в новых домах скупаются (на стадии строительства) такими инвесторами, которые через какое-то время перепродают их с прибылью до 50 процентов, а в ожидании повышения цен сдают свои многочисленные квартиры внаем. От этой «социально-справедливой» идеи Госдума и собирается плясать. Однако как только дело касается конкретных вопросов, идея превращается в свою противоположность. Рыночная стоимость жилья, как известно, постоянно скачет. В Петербурге в 2006 году цена квадратного метра, как все помнят, поднялась с 1000 до 2,5 тысячи долларов. Значит, и налог (если бы он был уже введен) должен был бы увеличиться в два с половиной раза. Но граждане этого бы не поняли. Человек живет в своей квартире, никому ее не сдает, доходы не извлекает, зарплату ему никто не повышал – а налог вдруг вырос вдвое! С какой стати? Другой сложный аспект: в России, в отличие от Запада, большая часть жилья была не куплена, а получена в советские времена бесплатно. Представим себе, что в силу каких-то жизненных обстоятельств в трехкомнатной квартире, которая сейчас стоит тысяч 300 долларов, осталась одна старушка с пенсией 2–3 тысячи рублей. Ей не то что 0,5 процента от стоимости квартиры (полторы тысячи долларов), а за свет нечем платить. И что с ней сделать – посадить в тюрьму как злостного неплательщика?Впрочем, российские пенсионеры еще в 1991 году были освобождены от уплаты налога на недвижимость. В конце концов, 200–250 рублей в год, которые сейчас платит средняя семья за приватизированную квартиру, вряд ли даже затрачиваемую на оформление бумагу оправдывают. Но если льгота пенсионерам будет сохранена, то 99 процентов дорогих особняков и элитных квартир будет немедленно оформлено на пенсионеров (у состоятельных граждан достаточно денег на хороших юристов, которые и льготу оформят, и права реального владельца защитят). Было бы проще, если бы в России, как в странах Запада, существовал рынок жилья. Не может бедная семья оплачивать большую квартиру – пусть переезжает в меньшую. Но жилищного рынка как такового – чтобы можно было пойти и выбрать понравившийся вариант – у нас нет. Все только через агентства, которые начинают искать такие варианты, чтобы агент смог хорошо заработать.Не все просто и с владельцами нескольких квартир. Человек среднего возраста, который имеет свою квартиру, может одновременно являться и владельцем квартиры родителей, которые решили загодя оформить недвижимость на детей. По обычной ставке налог за две квартиры еще можно заплатить. А вот если вторая будет признана «роскошью», то зарплаты не хватит. Таких нюансов еще десятки. Например, кто и как будет определять рыночную стоимость? Сейчас риэлтор учитывает, выходят, например, окна во двор или на шумную улицу, расположен под квартирой магазин или там живут тихие пенсионеры. Сколько же потребуется денег, чтобы определить рыночную стоимость каждой квартиры в стране? И менять ли стоимость, если под окном вместо сквера вдруг вырастет высотный дом?И напоследок Думе предстоит дать ответ на «философский» вопрос: а зачем вообще нужен этот налог и что государство даст гражданам взамен? Будем мы платить за свои квартиры на несколько сотен или тысяч рублей больше – но ради чего? Просто наполнить бюджет? Но государство не знает, что делать с деньгами, накопленными в Стабилизационном фонде. Пойдут эти деньги на содержание и ремонт жилья, озеленение городов? Этого никто не обещает. Более того, Бюджетный кодекс категорически запрещает «связанные» статьи доходов и расходов (когда доходы от конкретного налога расходуются на заранее определенные нужды). Так за что платить? Впрочем, основная загадка будущего закона – в планируемых ставках налога. Четыре года назад, когда идею налога на недвижимость предложил Минфин, речь шла об 1–2 процентах от рыночной стоимости в год, что ясно показывало: люди в Минфине – явно не от мира сего. Даже при тогдашних ценах на жилье владельцам «двушек» и «трешек» пришлось бы раскошеливаться на 1–2 тысячи долларов в год. Сейчас (то есть накануне минувшего Нового года) глава Министерства экономического развития России Эльвира Набиуллина заявляет (цитируем по информагентствам), что введение единого налога на недвижимость не вызовет в целом увеличения налоговой нагрузки на россиян. По ее мнению, «он будет способствовать справедливому налогообложению с учетом рыночной стоимости недвижимости». Однако если налог не приведет к увеличению поступлений в бюджет, то тогда зачем его вводить? Ответ может быть только один – с прицелом на будущее.Осенью предшественник Набиуллиной Герман Греф предложил радикально снизить предельную ставку налога, но применять ее к рыночной стоимости жилья. При этом тогдашний министр не скрывал, что цель новой методики – именно увеличение отдачи для казны. По предварительным расчетам Министерства финансов ставка единого налога может быть установлена в пределах от 0,01 до 0,05 процента. По другому замыслу – максимальная ставка должна доходить до 0,5 процента опять-таки от рыночной стоимости. Но здесь есть подводный камень. Окончательные размеры ставок разрешат устанавливать муниципальным советам. И поэтому можно не сомневаться, что они будут на верхнем пределе – ведь муниципалам денег вечно не хватает.Чиновники предлагают при реформе налога предусмотреть социальные вычеты и льготы для малоимущих. Опять-таки если речь идет о вычетах, то непонятно – рассчитывать их в рублях или в квадратных метрах? Если в метрах, то дом типа «элит» у Таврического сада – одно, а деревянный дом с удобствами во дворе в непрестижном пригородном поселке – другое, а и то, и то – в пределах одного субъекта Федерации. Так что такой принцип вроде несправедлив. Если в рублях – в том же Центральном районе живут и небогатые люди, это их малая родина, а новые ставки будут выталкивать с нее. Допустим, однокомнатная квартира в Петербурге стоит на рынке 3 миллиона рублей. Если с нее платить не 300, а 3 тысячи рублей в год, то это справедливо или нет? Во всем мире считается, что – да. Все-таки живем мы не в 1991 году, и средняя зарплата в России уже не 15 долларов в месяц. С другой – подсчитано, что за двухкомнатную квартиру среднего класса в Москве надо будет отдать не менее тысячи долларов. Не будет льгот – будут социальные волнения. А будут льготы всеобщими – тогда зачем реформа? В том, что налог на недвижимость полезен и справедлив, как уже сказано, согласны почти все. Но готова ли к нему Россия? Если Госдума отнесется к подготовке этого документа с тем же рвением, что и при подготовке Закона о монетизации, на митинги выйдут уже не только пенсионеры, но и весь средний класс. Если же на ближайшие годы он нынешних ставок не изменит, а гайки будут закручиваться постепенно – по мере формирования рынка жилья, системы оценки, составления полной базы данных по недвижимости и реальным владельцам, если повышение ставок начнется именно с элитной недвижимости – тогда этот закон может стать столь же популярным, как все законы «о богатых» в Западной Европе, где ради борьбы с роскошью готов нести свое бремя расходов и средний класс.