Трезини под снос
В руках инвесторов мнимая аварийность исторических зданий превращается в кистень для старого Петербурга
Темпы перестройки исторического центра Петербурга возрастают на глазах, и одна из причин, по которой это становится возможным, – аварийность зданий. Ведь получить разрешение на снос дома-памятника или выявленного объекта можно только в том случае, если существует угроза его разрушения, а реставрация невозможна. Специалисты говорят, что сегодня в Петербурге можно признать аварийным чуть ли не любой дом, поскольку инвестор сам заказывает экспертизу. Авария – дочь коррупцииОбщественное движение «Живой город» обнародовало список из 94 исторических зданий, утраченных в 2003–2008 годах, большинство из которых – мнимые аварийки. Эксперты утверждают, что можно и нужно было спасать дома на Невском проспекте, 55 и 59, которые были расселены еще в 1993 году при реконструкции отеля «Невский палас». Но гостиничному бизнесу было интереснее построить вокруг «Паласа» новые здания. Похожая история могла произойти с домом Мурузи на углу Литейного проспекта и улицы Пестеля: экспертиза, установившая аварийность этого здания, вызвала многочисленные протесты экспертов. Здание пока удалось отстоять, но проблема остается: независимых экспертов редко слушают.Когда обострился скандал, связанный с расселением по причине «аварийности» дома Шульгина на Таврической улице, 45, архитектор Владимир Краевский предъявил претензии к техническому заключению, благодаря которому это стало возможным: «В заключении не приводится графических материалов, поясняющих, в каких именно частях дома проведены обследования, нет фотографий, фиксирующих обнаруженное состояние конструкций дома. Ведомость фотофиксации, напротив, свидетельствует, что фотофиксация была проведена только снаружи здания. Нет указаний на те места в доме (этаж, номер квартиры, место в квартире), где проходили необходимые вскрытия обследуемых элементов. Нет и самих выводов по каждому месту – все выводы даны обобщенно, единым заключением на все части дома, хотя физически они представляют собой практически отдельные строения, находящиеся в разных условиях эксплуатации и воздействия строительства нового здания (Шпалерная улица, 60). Данное заключение не может служить основанием для каких-либо практических выводов о реальном состоянии дома и требует доработки».Тем не менее никаких новых экспертиз не проведено, а жильцы жалуются на то, что их продолжают выдавливать из дома. По аналогичной схеме «приговорены» дома № 79, 81 и 83 на Малом проспекте Петроградской стороны. В техническом заключении, выданном ЗАО НПО «Геореконструкция-Фундаментпроект», технический износ здания оценен в 71 процент. Фактически это означает ветхое, неремонтопригодное состояние, а в реальности мы видим три добротных сталинки 1950-х годов постройки.Ожидается снос выявленного объекта культурного наследия (регистрационный № 631) на углу Тифлисской улицы и Биржевой линии. Здание является уцелевшим фрагментом старого Гостиного Двора, которое в 1722–1735 годах строил Доменико Трезини, а в 1821–1824 годах перестраивал Карл Росси. По слухам, уже создан проект нового нежилого здания в стиле хай-тек. Формально это делается ради расширения библиотеки РАН, и применять «аварийность» здесь не пришлось. Но суть от этого не меняется. Как это делается в Петербурге– Хотя по всему миру 10–20 процентов рентабельности считается хорошим показателем в строительном бизнесе, в Петербурге даже за 50 процентов работать никто не будет, – говорит Сергей, сотрудник одного из строительных трестов Петербурга. – Зачем дорого реставрировать, если можно за копейки снести, построить новое и сказочно разбогатеть? Чиновники сами хотят сродниться со строителями, предложить им новые уловки для обхода формальностей. Большинство людей, принимающих решения «по архитектуре», не петербуржцы по рождению, для них эти дома и набережные не являются священными. Если прийти к чиновнику средней руки с предложением снести Эрмитаж и построить на его месте бизнес-центр, то вряд ли он возмущенно заголосит про «сокровищницу мировой культуры». Там такая лексика не используется. Спросит просто, кто «тянет» проект и сколько денег.Для серьезной организации получить все согласования для заключения об аварийности дома не так уж сложно. Первым пунктом в списке – Управление по инвестициям, распределяющее участки как в ходе конкурса, так и посредством целевых указов губернатора. Строители говорят, что, когда участок выделен, все дальнейшие визы превращаются в формальность, и некоторые компании собирали за неделю с десяток виз: КУГИ, КГА, Градостроительный совет... Чуть более строго смотрит на вещи последняя инстанция – Межведомственная комиссия. По ее требованию инвесторам не раз приходилось вносить изменения в готовый проект, но чтобы его целиком «завернули» – такого в современной истории еще не было.Если жильцы сопротивляются выселению, то торговаться смогут лишь те из них, кто является собственником своей квартиры или комнаты. Не успевших приватизировать жилье закон позволяет просто переселить в Колпино, предоставив им площадь аналогичного метража. Но и собственникам редко удается продать свои квадратные метры по рыночной цене. В суде инвестор почти наверняка выиграет дело, ведь аварийный дом эксплуатировать нельзя. И каждый петербуржец, смотрящий теленовости, знает, с какой неумолимостью и несвойственной им оперативностью судебные приставы исполняют такие решения суда.Петербургские архитекторы Сергей Истомин и Павел Никонов подсчитали адекватную цену жилого квадратного метра в центре Петербурга на примере домов 1–3 по Большой Подьяческой улице. Оказалось, что аварийность и последующий снос зданий может принести инвесторам до 19 миллионов долларов.Допустимая высота строительства в этом месте 23 метра до карниза, а значит, можно построить здание в 7 этажей на месте нынешнего трехэтажного. Площадь пятна застройки составляет 1400 квадратных метров, площадь квартир одного этажа – 1050, а все 7 этажей – 7350 «квадратов».Рыночная стоимость жилья в этом районе составляет сегодня 4200 долларов за квадратный метр, а средняя себестоимость строительства – 1300 долларов. Если учесть, что 25 процентов – это хорошая для развитой страны прибыль застройщика, то получается 1625 долларов за метр, за пределами которых начинаются суперприбыли. Это стальные 2575 долларов за каждый из 7350 квадратных метров, что и составляет около 19 миллионов «зеленых». Конечно, сюда не включены «откаты», «благодарности» за помощь в согласовании проекта, но и цена за метр в центре может существенно вырасти за время строительства.Невозможное – возможно– Если реставрировать старые дома, такой суперприбыли не получится, – комментирует риэлтор Сергей. – Все новые дома в Петербурге минимум этажа на два выше старых – это и дает самый сладкий барыш. А каким образом ты на старый дом два этажа надстроишь? Для этого нужно укреплять фундаменты, чуть ли не весь дом поднимать, как это делают в Венеции. Такие работы обойдутся в пару миллионов долларов. Конечно, проще снести. А если повредишь соседние дома, штраф составит максимум 50 тысяч долларов, но я не слышал, чтобы и его когда-то взимали. Сегодня никто не думает, что квартира в по-настоящему отреставрированном историческом здании со временем будет стоить гораздо дороже, чем в новоделе. Все понимают: нынешняя халява долго не продлится, – и хотят урвать побольше.Неудивительно, что жильцы домов на той же Большой Подьяческой улице не верят словам чиновников администрации Адмиралтейского района, будто к тем не поступало никаких заявок от инвесторов на освоение данной территории, а расселение и снос здания является исключительно инициативой властей.– Весь механизм, связанный с мнимой аварийностью домов, отработан строительными компаниями и связанными с ними чиновниками до такого автоматизма, что сегодня покушаются уже не на отдельные дома, а на целые кварталы, – свидетельствует депутат Законодательного собрания Алексей Ковалев. – Ведь аппетиты инвесторов растут, и их приходится обслуживать. Все инвесторы смотрят друг на друга: раз у него получилось, то чем я хуже? Можно «случайно» разрушить здание на Невском и не понести за это никакого наказания. Можно произвольно построить стеклянный купол над Исаакиевской площадью – и ничего. Под нужды компании Олега Дерипаски целиком «вынесли» улицу Шкапина. И тут же появились желающие признать аварийными сразу семь домов на Тележной улице, что за Невским проспектом. И уже появились экспертные обоснования готовящегося варварства.