«Кризис долго продолжаться не может»
После потрясений на финансовом рынке банки перекладывают свои страхи и проблемы на заемщиков
Ипотечный кредит – не роскошь, а тяжкая ноша, которую взваливает на себя представитель среднего класса, вынужденный решать свои жилищные проблемы. Как недавние потрясения на финансовом рынке отразились на ипотечных программах, «НВ» рассказала кредитный брокер компании «Фосборн Хоум» Анна Иванова.– Население больше всего опасается роста процентных ставок за кредит…– Рост ставок – еще полбеды. Они пока выросли в среднем на 1–1,5 процента, что само по себе не так уж много. Однако ряд банков увеличил сумму первоначального взноса. Это более существенный момент. Кстати, у некоторых банков до настоящего времени действовали программы даже с нулевым первоначальным взносом, и ряд из них вынужден был от таких программ отказаться и взимать в качестве первоначального взноса весьма существенные суммы. Например, ВТБ теперь требует первоначальный взнос в размере 20 процентов. Раньше там были градации – 5–10 процентов. Сейчас – от 20 процентов до 40. Средний диапазон ставок в Петербурге сегодня по рублевым кредитам от 12,5 до 18 процентов. В долларах – от 11 до 12 процентов.– Многие ли банки изменили размеры кредитных ставок именно в сентябре?– «Сосьете Женераль Восток», «Уралсиб», «Альфа-банк», «Союз». – Процесс изменения условий кредитования остановился?– Наоборот, в него вовлекается все большее число банков. С 1 октября, например, объявили о повышении кредитных ставок «Райффайзенбанк», «Абсолют», «Дельта-кредит». Из игроков ипотечного рынка пока практически не изменили кредитные проценты лишь Городской ипотечный банк и Сбербанк, но никто не гарантирует, что и они не повысят ставки в ближайшие дни. – Не получится ли, что сейчас все потенциальные покупатели жилья побегут в банки, где кредит дешевле всего?– Вряд ли. Один-два банка, какими бы они крупными ни были, не в состоянии удовлетворить огромное число заемщиков. К тому же у каждой структуры есть свои ограничения. Например, Городской ипотечный банк не кредитует покупку новостроек. Требования к подтверждению доходов, к величине первоначального взноса тоже разные. Далеко не каждый заемщик удовлетворит банк. Так же, как и не каждый объект недвижимости, который заемщик хочет приобрести.– А чем может не удовлетворить банк объект недвижимости?– Он может отказаться кредитовать хрущевки или «корабли» первых серий. Неохотно кредитуют старый фонд без капитального ремонта. Логика понятна – покупаемое жилье, которое становится залогом для банка, должно быть приличного качества. – И много случаев отказов со стороны банков?– Огромное количество. К тому же для многих банков стала характерной система затягивания рассмотрения кредитного досье клиента. Вместо трех-четырех дней оно может рассматриваться месяц. Откажут, если у заемщика нет подтвержденной формы доходов в том объеме, который должен устраивать банк.– Наверное, это проблема, которая наиболее интересует сегодня потенциальных участников ипотеки. Каким должен быть размер подтвержденного заработка, чтобы удовлетворить требования банка? – Совокупный доход семьи должен составлять 80 тысяч рублей.– Стало ли клиенту труднее после обвала на финансовом рынке взять ипотечный кредит?– Сегодня существуют, например, такие прецеденты. Есть одобренный кредит. Заемщик уже подобрал недвижимость, выходит на нотариат, на оформление сделки – и в этот момент банк заявляет, что не даст кредит, хотя он и был – еще раз подчеркиваю – официально одобрен. Подобные моменты в работе банков стали появляться буквально за последнюю неделю. Наблюдаются и другие аспекты, не очень приятные для заемщиков. Некоторые банки просто приостанавливают выдачу кредитов. К примеру, так поступил КИТФинанс. – Но ведь заемщик в этом случае несет значительные финансовые потери.– Это действительно так. Он уже заплатил залог за квартиру. Причем банк может ему даже не отказать, но заявить, что он не может выдать кредит именно сейчас, не называя сроков, когда эта выдача произойдет. А если перенесенные сроки и называются – представьте себе состояние заемщика, у которого уже назначен нотариат. Кто будет ждать переноса сделки? То есть, как минимум, свой залог за квартиру он уже потерял.– Дайте совет профессионала: стоит ли сегодня брать ипотечные кредиты?– Тому, у кого в этом есть реальная необходимость и другого пути, кроме ипотеки, для решения своих жилищных вопросов он не имеет – ипотечный кредит стоит взять. Тем более что на данный момент есть еще банки, которые выдают их по приличным ипотечным ставкам. Другое дело, что ситуация на ипотечном рынке меняется постоянно. Мы, как брокеры, ее непрерывно отслеживаем и даже знаем ситуации, о которых банки официально во всеуслышание не объявляют – такие, например, как о приостановлении выдачи кредитов. То, что происходит сейчас, – не долговременный процесс. Кризис долго продолжаться не может, ситуация будет однозначно улучшаться. Через год, максимум два начнется обратная реакция. Банки будут снижать кредитные ставки. Через пару лет заемщик сможет рефинансировать кредит. А недвижимость, несмотря на все разговоры, дешеветь не будет. Рассуждения об этом – не более чем попытка манипулировать общественным мнением. Недвижимости не с чего дешеветь – даже при сокращении объемов ипотечного кредитования. Петербург очень привлекателен для мигрантов и тех, кто хочет вложить деньги в недвижимость. К нам непрерывно едут покупать из разных богатых горно- и нефтедобывающих регионов. Спрос резко не сократится, а вот предложение может уменьшиться, поскольку строительные компании, в свою очередь, испытывают недостаток заемных средств. И если кредиты им не будут предоставлять – они будут вынуждены замораживать некоторые свои объекты.– Число ипотечных кредитов по статистике находится на прежнем уровне или сокращается?– Если за прошлый год было выдано 18 648 ипотечных кредитов, то 2008 год обещал быть еще более успешным. В первом полугодии на покупку жилья заемщики получили более 11 тысяч кредитов. Во втором полугодии, видимо, будет сокращение объемов ипотечного кредитования, как минимум, на четверть, а может быть, даже на треть.прямая речьЮрий Полищук, заместитель генерального директора ООО «Невский Альянс»:– В связи с западным кризисом ликвидности в банковском секторе, когда инвесторы выводят деньги из российских банков, а местные банки, соответственно, повышают процентные ставки и ужесточают условия выдачи кредитов, есть вероятность, что квартиры эконом-класса окажутся более востребованы, чем они того заслуживают. Сложится ситуация, что у людей будет отсутствовать возможность брать доступные ипотечные кредиты и народ пойдет на рынок дешевого жилья либо станет арендовать жилье, так как не сможет покупать. В ситуации, которая сложилась на данный момент, дешевое жилье приобретает большую значимость – ведь чем оно дешевле, тем легче найти необходимую сумму на его покупку. Вполне можно прогнозировать и то, что в ближайшее время будут востребованы квартиры на окраинах – в Шушарах, Горелово и т. д.Объемы уменьшатся, цены не снизятся Ценовой прогноз для «НВ» дает директор Центра аналитики и консалтинга агентства недвижимости «Итака» Яна Долотова.– Повлияет ли финансовый кризис на цену жилья?– Да, и не в лучшую сторону. Скорее всего, будут дорожать деньги, вкладываемые в девелоперскую деятельность – кредиты, которые берут застройщики для возведения своих домов. А это приведет к удорожанию себестоимости строительства. Параллельно возможно увеличение кредитных ставок для физических лиц. Так что и для строителей жилья, и для его покупателей возможны некоторые ухудшения положения в финансовом плане.– В результате они станут строить меньше?– Крупные проекты действительно могут быть урезаны – именно из-за сложностей с кредитованием инвесторов. Это одна из причин, почему значимого падения цен, по крайней мере в ближайший год, не предполагается. Если бы строительные проекты-миллионники были реализованы сейчас – скорее всего, снижение цен на жилье произошло бы в ближайшее время. Но они задерживаются минимум на год. – А снизится ли спрос на жилье в связи с нарастающими темпами инфляции, удорожанием кредитов для населения?– Здесь как раз может быть обратная ситуация. Деньги с финансовых рынков могут уйти в недвижимость. Поскольку рынок недвижимости на сегодня достаточно стабилен. Инвестиционная составляющая может перекрыть падающий спрос со стороны частных лиц. – Что можно сказать о средних ценах на жилье сегодня?– В массовом сегменте стоимость самого дешевого жилья составляет 65 тысяч рублей за квадратный метр. Если говорить о жилье повышенной комфортности, то цены здесь, естественно, выше – порядка 80 тысяч рублей за квадратный метр. В секторах бизнес- и элит-класса цены доходят до 600 тысяч рублей за квадратный метр. Это самая высокая цена в Петербурге. Усредненная стоимость элитного жилья составляет порядка 300 тысяч рублей за квадратный метр.– Как-то странно звучит цена за квадратный метр жилья в 65 тысяч рублей. Имеется в виду панельное жилье низкой категории?– Совсем нет – кирпично-монолитные дома. В приведенном примере речь идет о Красносельском районе, где средняя цена недвижимости за квадратный метр на сегодня вообще составляет 70 тысяч рублей. Крупная компания-застройщик, предлагающая жилье по таким ценам, видимо, остро нуждается в живых деньгах.– В неделю падения фондового рынка цены на недвижимость подверглись колебанию?– Нет. Здесь сыграло роль корпоративное поведение застройщиков. Они будут держаться до последнего. Ведь если кто-то сделает первый шаг с понижением цен – все сразу резко покатится вниз. А так как резервы у застройщиков еще есть, они не особо нуждаются в массовых продажах – пока динамика цен на рынке даже положительная.