Кризис – не кара, а экзамен
Финансовые потрясения очистят строительный рынок от «двоечников»
Строительный рынок Петербурга начинает лихорадить. Цены готовых квартир упали пока символически – на 0,5–1 процент. Но тревожных ожиданий все больше. По информации из строительных кругов, многие компании буквально в последний момент отказались от участия в торгах на новых земельные участки – то есть от новых проектов. Крупные компании отказываются от анонсированных проектов. В сбытовых отделах девелоперских контор, где недавно разговаривали с дольщиками как с бедными родственниками, сейчас перед ними буквально лебезят: «Можете больше не вносить взносы ежемесячно, мы согласны на ежеквартальные… готовы предоставить рассрочки и скидки – только не выходите из проекта, не забирайте деньги». Банки практически перестали выдавать ипотечные кредиты, реально ипотеку сейчас может получить семья с ежемесячным доходом не меньше 90–100 тысяч рублей. Строительные фирмы пока исправно отдают старые кредиты, но не могут перекредитоваться, то есть взять новые. Пока еще никому в мире ни разу не удавалось точно предсказать последствия того или иного кризиса. Однако это не означает, что не нужно делать прогнозы. Специально для «НВ» – мнения ведущих петербургских специалистов. «Город готов выкупать недострой»Александр Вахмистров, вице-губернатор Санкт-Петербурга: – Не буду отрицать, что финансовый кризис на американском рынке оказал влияние и на экономику России и Санкт-Петербурга. Однако, говоря о строительном комплексе, речь идет не о снижении ликвидности петербургских компаний, а об опасениях бизнес-сообщества по поводу возможного падения рынка. Конкретные данные обещают – при долгосрочных прогнозах – стабильность ситуации. В то же время, как показывает практика, манипуляция общественным мнением и нагнетание обстановки приводит к появления «отложенного спроса», что, в свою очередь, оказывает влияние на рынок и цены на жилье. Так было, к примеру, в 2001 году. Подобная ситуация повторилась и в 2006 году. В текущем году прогнозируемый рост цен – в пределах инфляции. Однако нельзя не брать во внимание нестабильность рынка ценных бумаг, обесценивание доллара по отношению к рублю, новое законодательство и позицию бизнес-сообщества, которая в большей степени выжидательная, что не лучшим образом говорит о менеджменте ряда компаний. Не секрет, что спрос на жилье в Петербурге превышает предложение на 10 процентов, по количеству квадратных метров на человека мы еще далеки от европейских стандартов. Даже если прогнозируемый некоторыми представителями рынка спад продаж наступит, уже к концу текущего года ситуация нормализуется. В частности, об этом мы говорили в Смольном на встрече со строителями. Все участники встречи – и власть и бизнес – отталкивались от одного тезиса: мы не можем допустить снижения объемов строительства и должны совместно найти решение вопросов, возникающих в условиях кризиса. Строительным компаниям необходимо не уповать на власть, а действовать – сокращать издержки, перераспределять потоки и так далее. Мы сказали, что готовы со своей стороны оказывать поддержку. В случае если застройщик понимает, что с заявленными объемами ему не справиться, что он «не потянет» проект, город готов выкупать земельные участки, компенсируя затраты. На этом месте мы построим бюджетное жилье. Возможно, выставим участок на повторные торги. Также город готов выкупать у застройщиков квартиры для реализации городских жилищных программ. Варианты есть. Члены ассоциации «Строительно-промышленный комплекс Северо-Запада» уже достигли договоренности о том, что будут помогать друг другу, передавая в случае необходимости объекты менее крупных компаний холдингам, которые смогут гарантировать, что дома будут достроены. Кроме того, строители прорабатывают механизмы перераспределения средств, направления всех сил на реализацию именно жилых проектов, замораживая на время иные – торговлю, офисы и так далее. И мы готовы продлить сроки по таким приостанавливаемым проектам без ущерба для инвесторов – соответствующее поручение губернатор города дала комитету по строительству. Таким образом, сегодня говорить о снижении темпов работы строительного комплекса северной столицы, падении рынка и прогнозировать резкий скачек цен не приходится.«Компании, работавшие на грани фола, могут пуститься во все тяжкие»Вячеслав Заренков, председатель совета директоров холдинга «Эталон-ЛенСпецСМУ»:– Мы столько кризисов и дефолтов уже видели и пережили на своем веку, что сейчас панические слухи о влиянии мирового финансового кризиса я воспринимаю как назойливое комариное жужжание: раздражает, но не страшно. Те компании, которые проводят взвешенную политику и минимизируют риски, легко пройдут очередное экономическое завихрение. Но есть на рынке и девелоперы-авантюристы – те, кто занимался больше собственным пиаром, чем строительством, хватался бездумно за любые проекты, брал кредиты где только можно, используя личные связи в финансовых кругах. Теперь эти компании собственные ошибки и отсутствие грамотного стратегического менеджмента пытаются списать на мировой финансовый кризис.Много говорится о сложностях получения ипотечных кредитов в связи с потрясениями на финансовых рынках. Отчасти это так, но нужно отметить, что ипотечные кредиты на рынке нового строительства просто не успели занять серьезную нишу. В нашей компании количество договоров, заключенных с использованием ипотечных средств, не превышало 10 процентов, и сокращение этой доли даже в два раза на общем объеме продаж скажется несущественно. А так называемым «инвестиционным» покупателям, которые вкладывали средства в недвижимость в надежде заработать на росте цен, мы готовы предложить новые продукты, в частности коммерческую недвижимость «в мелкой нарезке».Самая большая опасность состоит в том, что компании, работавшие на грани фола и сейчас, лишившись доступа к дешевым деньгам, рискующие оказаться за гранью, могут пуститься во все тяжкие. Я имею в виду снижение ими цен ниже себестоимости. Неминуемые следствия демпинга известны: недострой, обманутые дольщики и хождение с плакатами у Смольного. Чтобы эту опасность предотвратить, ответственные застройщики, члены ассоциации «Промышленно-строительный комплекс Северо-Запада», обратились к руководству города. Нехватка оборотных средств не должна оборачиваться переносом сроков сдачи объектов и ростом социальной напряженности.Среди ряда мер, которые строители предложили рассмотреть городским властям, продление сроков сдачи коммерческих объектов без штрафных санкций – это позволит консолидировать средства на приоритетных объектах жилого строительства. Определение порядка оплаты городским монополистам за инженерные сети по факту их готовности – сейчас требуется предоплата, и строители вынуждены авансировать гигантские суммы за электричество, тепло, воду, канализацию, не имея при этом гарантий их реального подключения.Мы предлагали также предусмотреть при введении в действие правил землепользования и застройки переходный период, в ходе которого будут завершены объекты, ранее прошедшие необходимые согласования. К сожалению, в этом вопросе город нас не поддержал, а это может обернуться повторным получением согласований и серьезным увеличением срока с момента получения земельного участка до начала строительства. А время, как известно, деньги. Но, похоже, пока мы не находим понимания по этому вопросу.Самое главное, на что хотелось бы обратить внимание, – строительство социальных объектов, сопутствующих квартальной застройке. При разработке проектов планировки микрорайона и городская, и районная администрации предъявляют к строителям массу требований – вполне разумных, к слову. И школы должны быть, и детские сады, и кабинеты врача общей практики – это правильно, действительно, все это нужно. Но ведь нужно предусмотреть и средства на эти объекты в бюджете. Я бы предложил, чтобы их финансирование начиналось одновременно с застройкой квартала. А если средства в бюджете не заложены, в итоге может случиться, что квартал построен, а социальная инфраструктура отстает. Один человек, занятый непосредственно в строительстве, дает работу еще для девятнадцати человек в сопутствующих отраслях. И для сохранения стабильной работы строительного комплекса строители и городская администрация совместно могут сделать все необходимое.