Застройщики ищут новые схемы
Строительный рынок придумывает, как обезопасить покупателей жилья, не заставляя их приобретать страховку
В условиях кризиса риски покупателей жилья – и без того немаленькие – возрастают еще больше. Однако застройщики тоже реагируют на ситуацию и пытаются предложить покупателям новые схемы финансирования – если не абсолютно, то хотя бы относительно более надежные.В Петербурге обманы участников долевого строительства, пусть и не столь масштабные, как несколько лет назад, все же продолжают оставаться проблемой. По данным комитета по строительству, за девять месяцев 2008 года в городской реестр было включено 91 заявление от обманутых дольщиков. А объектов проблемного строительства за минувший и текущий годы насчитывается 57.Обманутые вкладчики периодически устраивают акции протеста, поскольку меры, предпринимаемые городской администрацией в их защиту, в частности комиссией по решению социальных проблем, возглавляемой вице-губернатором Людмилой Косткиной, устраивают далеко не всех. Выплата дольщикам полной компенсации за не сданное вовремя жилье оборачивалась реальным недополучением ими значительных средств, вложенных в свое время в «долевку». Потому что стоимость квадратного метра по тем временам (300–400 долларов) и сегодня – несоизмерима. Еще один вариант – доплата со стороны дольщиков за достройку дома другой компанией вместо обанкротившейся – тоже сулит для них весомые финансовые потери. В то же время долевое строительство было и продолжает оставаться основой городского строительного процесса. И в условиях кризиса опасность замораживания проектов на полпути только возрастает. Сами застройщики предупреждают своих будущих клиентов о необходимости застраховаться от возможных рисков, на что дольщик должен дополнительно выкладывать довольно большие деньги – 1–1,5 процента от стоимости сделки. Существующее положение, прямо скажем, выглядит абсурдно. «Застрахуйся, чтобы мы тебя не обманули», – заявляют застройщики покупателям строящегося жилья. Но из этой на первый взгляд тупиковой ситуации выход найти все же, по-видимому, можно. Суть новой схемы отношений в следующем. Защита средств покупателей, вложенных в приобретение жилья в многоквартирном жилом доме, обеспечивается договором «О целевом накопительном счете», заключаемым между покупателем и коммерческим банком – участником сделки. Покупатель в соответствии с графиком платежей вносит денежные средства в размере оговоренной стоимости приобретаемой квартиры на свой личный накопительный счет, открытый для него в банке, при этом внесение платежей может осуществляться как наличными средствами, так и безналичным путем.Поскольку у застройщика есть гарантия финансирования (от банка), он предлагает покупателям еще и систему скидок и рассрочек внесения платежей до конца строительства объекта – ведь проблемы могут быть и у граждан. При желании покупатель может даже расторгнуть договор на приобретение конкретной квартиры и снять свои деньги с открытого им счета. Попробуйте-ка это сделать при обычной «долевке»… Конкретный дом, о котором идет речь, строится не на средства дольщиков, а на заемные денежные ресурсы, предоставляемые ему банком. Это полностью исключает вариант так называемой строительной пирамиды, когда для завершения одной стройки берут деньги с другой, еще не начатой, и дают гарантию завершения строительства. Не раз говорилось, что кризис при всех своих издержках в итоге сделает российский рынок более цивилизованным. Возможно, этот процесс начнется именно со строительного рынка, где цена ошибок и необязательности сторон запредельно высока.компетентно«В выигрыше окажутся все»Павел Созинов, вице-президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Эта схема не нова. Возможность работы по ней обсуждают уже несколько лет. Привлечь банк в качестве гаранта по долевому строительству, собственно говоря, предполагает и знаменитый 214-й закон, определяющий нормы и правила долевого финансирования. Проблема в том, что дольщик делает пусть даже целевой, но вклад в банк, который не является застройщиком. Возникают вопросы: насколько в такой ситуации переход собственности будет прозрачным? Каким образом будет осуществляться этот переход? В банк, как кредитору? Здесь получается два абсолютно разных договора – между дольщиком и банком и между банком и застройщиком. И если вдруг застройщик не захочет передавать, скажем, данную квартиру дольщику – я не вижу причин, по которым он это не сможет сделать.Но это в целом проблема всех договоров, связанных с вкладом средств в покупку строящейся недвижимости, за исключением договора долевого участия. Пусть покупатель получает какой-то вексель от компании, что он вложил такую-то сумму – такая форма тоже есть, – все равно речь идет о финансовых расчетах, в которых нигде не записано, что конечным продуктом этих взаимоотношений является получение квартиры. Если попытаться оспорить это через суд – в случае конфликта, возможно, суд и примет сторону покупателя. Однако выглядит это не слишком очевидно. Разбираемая нами схема по внесению дольщиками средств в банк на строительство очень похожа на ситуацию с предварительными договорами долевого участия. В этом случае потребитель заключает договор о том, что ему через какой-то срок дадут возможность заключить непосредственно сам договор долевого участия. Этот вариант понуждает застройщика заключить в будущем договор с покупателем. Но, собственно говоря, условия этого договора остаются на совести застройщика. Понятно, что, скорее всего, он заключит с ним тот договор, который был оговорен вначале, – однако это не факт. По конкретной схеме, используемой одной городской строительной компанией с крупным банком, могу сказать, что она будет работать адекватно в том случае, если компания является аффилированной с банком тем или иным способом, то есть если банк и строительная фирма зависят друг от друга, допустим, обмениваются акциями. С другой стороны, если банк кредитует эту стройку, он, по идее, за нее отвечает. При этом он волен кредитовать не сразу все строительство, а поэтапно. И контролировать, что конкретно было сделано за оплаченный срок. Но в конечном итоге хочу подчеркнуть, что если только это не голый маркетинговый ход по привлечению клиентов – такой шаг может быть благотворным. Причем особенно – для небольших строительных компаний. Крупным холдингам сложно работать по такой схеме, поскольку при подобном финансировании речь идет обычно о кредитовании и продаже одного объекта. А большой строительной фирме выделить один объект как самостоятельный хозяйствующий из множества строящихся будет очень сложно. Ведь ее политика в этом случае выстраивается одновременно по всем объектам, с одного на другой перебрасываются средства. При этом, скажем, стройматериалы закупаются оптом в расчете на несколько строек. Поэтому для застройщиков, имеющих много домов, находящихся в разной стадии строительства, такая схема почти не приемлема. А для маленьких застройщиков обсуждаемая схема будет, безусловно, удобной, хотя это повысит себестоимость строительства и, соответственно, цены на жилье. Если мы говорим о возведении одного объекта, то уже не может быть оптовых закупок стройматериалов и конструкций. К тому же в данной ситуации стройка полностью ведется за счет кредита, а не на чисто привлеченные бесплатно деньги дольщиков. Застройщику нужно выплачивать за него проценты. Обычно же в случае долевого строительства если кредит и берется, то лишь частичный. И все же в какой-то мере в выигрыше окажутся все участники данной схемы. В первую очередь, конечно, банк. С одной стороны, он получит на определенное время деньги дольщиков, которые может прокручивать, с другой стороны, дает средства в рост застройщику. Застройщик получит уверенность в завтрашнем дне, зная, что средств на строительство хватит, хотя прибыль уменьшится. А дольщик хоть и вынужден будет заплатить за жилье несколько дороже, будет спокоен, что в любом случае не останется обманутым.