Доходные дома возрождаются

В Петербурге – впервые за 90 с лишним лет, прошедших с дореволюционных времен, – появился доходный дом. Идея витала в воздухе давно. В городе тысячи людей, нуждающихся в жилье, но многие не могут или даже не хотят покупать себе квартиру (к примеру, если человек работает здесь временно). Остается снимать жилье в частном секторе – а это всегда риск и нестабильность. Тут бы и появиться доходным домам, где квартиры в долгосрочную аренду сдает не частник, а солидная компания. Но первым «доходным домовладельцем» в нынешнем Петербурге стал финский инвестиционный пенсионный фонд, выкупивший часть нового дома на Коломяжском проспекте.

Почему именно финская компания, а не отечественные инвесторы стала в Петербурге организатором первого доходного дома – вполне объяснимо. То, что ново для нас, – для них привычно и массово. Кстати, доходными домами собирается заняться в нашем городе и еще одна финская фирма, имеющая 23 тысячи таких домов в собственной стране. Подвигло финнов явиться на российский рынок недвижимости то, что для них доходность арендной недвижимости по меркам Западной Европы низка. У нас, при нашем дефиците жилья, она будет значительно выше.

Расчеты пока оправдываются. Управляющей компании, по словам ее директора Елены Гришиной, удалось сдать уже более половины из имеющихся в распоряжении 140 квартир. Аренда предоставляется на 11 месяцев при возможности дальнейшего продления договора. Габариты квартир – от одной до трех комнат. Из мебели в них – прожиточный минимум. А вот арендные цены отнюдь не мизерны.

За однокомнатную квартиру площадью 37 квадратных метров домовладелец берет 18 тысяч рублей в месяц. А трехкомнатную квартиру с эффектными видами из окон можно снять вообще по заоблачной цене – 41 тысяча рублей в месяц. Причем здесь играет роль не только большой метраж. Хозяева объясняют дороговизну съемного жилья тем, что по европейским стандартам стоимость аренды повышается по мере увеличения числа этажей (в данном случае квартира размещается на 25-м этаже).

Между тем и частные владельцы квартир в Петербурге, и агентства недвижимости сдают жилье по более низким ценам. «Однушку» в городе можно снять за 12–15 тысяч рублей. Правда, все это жилье – эконом-класса. По мнению председателя правления Северо-Западной палаты недвижимости Павла Созинова, цены в новом доходном доме оправданы, если речь идет о жилье класса комфорт.

Вероятно, финские хозяева и их местная управляющая компания считают свой доходный дом именно «комфортом», потому что в нем есть единая централизованная служба уборки, ремонта, охраны. Да и вообще с солидной фирмой иметь дело удобнее, чем со вздорным частником. Но в первую очередь они, конечно, ориентируются на рынок и на запросы небедных граждан, например приглашаемых на работу в петербургские компании иностранных и иногородних специалистов.

Так почему первыми стали все же финны, а не городские власти или, к примеру, российские пенсионные фонды? Ответ простой: финны занимались бизнесом, а власти – говорильней.

Напомним, что первые попытки возродить доходные дома в Петербурге с подведением под эту идею юридического и экономического фундамента были сделаны еще в 2005 году. При разработке ныне действующей Концепции жилищной политики городское правительство намеревалось таким путем решить социальную проблему – предоставления жилья очередникам, у которых сроки получения квартир исчислялись десятилетиями. Или тем, кому необходим срочный разъезд. Однако тогда эти задумки остались благими намерениями.

Сегодня к нему снова вернулись, потому что вырос спрос. В кризис многие были вынуждены отказаться от покупки жилья, но готовы его снимать. Сыграла роль проблема привлечения в Петербург квалифицированной иногородней рабочей силы. Плюс к тому доходные дома стали бы вечным источником дохода для городской казны. Поэтому в скором времени выйдет в свет целевая программа развития сети доходных домов в рамках новой Концепции жилищной политики. Задумались об этом и на федеральном уровне – принцип организации доходных домов в целом по России сейчас разрабатывает Комитет по экономике Госдумы РФ, в апреле-мае законопроект будет представлен на суд правительства. Принятие нового закона повлечет за собой и поправки в Жилищный и Налоговый кодексы. По подсчетам экономистов, появление доходных домов в России может дать дополнительно до 50 миллионов квадратных метров жилья. Но нет ни малейшей уверенности, что и в этот раз все не ограничится словами и составлением программ.

Например, до сих пор даже в городском правительстве нет единого мнения, кто будет заниматься доходными домами. Глава жилищного комитета Юрий Осипов – за то, чтобы строили и эксплуатировали такие дома и город, и частники. Вице-губернатор Алексей Сергеев считает, что это – дело исключительно частных компаний, заинтересованных в привлечении в наш город рабочей силы из других регионов. При таком разномыслии заложить в бюджет необходимые для строительства суммы, конечно, не получится.

А готовы ли частные компании заниматься массовым строительством и использованием доходных домов? Первые заявки в нашем городе на осуществление таких проектов сделали ФПГ «РОССТРО» и Первая генподрядная компания. Однако с реализацией планов они, пережидая последствия кризиса, не торопятся. Хотя президент «РОССТРО» Александр Макарова и называет это надежным бизнесом, но строительство домов, предназначенных под доходные, идет неспешно. А Первая генподорядная компания, разработавшая серьезный бизнес-план по возвращению арендных традиций дореволюционной России и приготовившая в качестве пилотного проекта 20 двух- и трехкомнатных квартир в спальном районе, от своих намерений временно отказалась.

Дело здесь не только в кризисе. Главное, что смущает инвесторов, – сравнительно низкая доходность от использования этого сегмента. Без учета возможного роста цен на жилье она составляет 11–12 процентов. Правда, это величина нестабильная и зависит от состояния дел на рынке недвижимости. Но вот второй фактор, отнюдь не стимулирующий вклады инвесторов в развитие доходных домов, – сроки их окупаемости. По оценкам экспертов, они составляют от 8 до 12 лет. Поэтому здесь требуются, как это именуют застройщики, – «длинные деньги». А банковские кредиты на такое строительство практически недоступны, учитывая нынешние условия займов – их сроки и ставки. Иными словами, всему нашему бизнесу – банковскому, строительному, жилищно-эксплуатационному – нужны быстрые деньги, окупаемость за несколько лет. Финны готовы ждать первой прибыли 10 лет – зато потом и получать ее целый век. Поэтому за границей доходные дома очень популярны. Например, в Канаде в них проживает около половины населения, в США – более 30 процентов. А нашим все нужно «здесь и сейчас».

В итоге получается, что невысокая (по российским меркам) рентабельность для частного бизнеса и недоступность съема квартир в доходных домах для малооплачиваемой группы населения создает стопор для массового развития у нас этого вида аренды жилья.

В Москве, где уже имеются три доходных дома с непомерными даже для столицы ставками (за многокомнатные апартаменты – до 90 тысяч рублей в месяц), собираются решать эту проблему на правительственном уровне. Разрабатывается программа организации доходных домов, доступных даже для студентов, где можно будет арендовать однокомнатную квартиру-студию за 6 тысяч рублей в месяц.

Для Петербурга создание социальных доходных домов в принципе тоже возможно. Один из вариантов – строительство их за бюджетные деньги. Без платы за землю и прочих накруток. Тогда, соответственно, и арендная плата может быть существенно уменьшена. Она будет включать коммунальные платежи плюс умеренную часть доходов для государства. Но у городских структур к этой теме тот же подход, что и у частных компаний, – прибыль нужна немедленно. Поэтому городу куда проще и выгодней продавать землю под застройку, чем строить самому в расчете на будущие доходы.

В дореволюционной России со второй половины XVIII века Петербург в основном строился как город доходных домов. А пик строительства многоэтажных доходных домов пришелся на вторую половину XIX века. 95 процентов квартир в те времена экономического подъема были в Петербурге съемными. Арендовать жилье могли люди различных сословий – от статских советников до бедных студентов. Аренда была удобна и тем, что квартиросъемщику не было необходимости платить налоги за недвижимость, следить за содержанием жилых помещений. Доходные дома утратили свой статус после Октябрьской революции в связи с национализацией жилищного фонда.