Управдом – друг человека?

Новая редакция Жилищного кодекса возвращает в нашу жизнь председателей советов домов, которых россиянам предстоит выбрать из числа активных жильцов

С момента вступления в силу в 2004 году Жилищный кодекс РФ не раз подвергался изменениям, основной смысл которых сводится к превращению тех, кто хочет лишь «заплатить и спать спокойно», в ответственных собственников. Самые масштабные поправки, призванные навести порядок в сфере управления многоквартирными домами, на минувшей неделе были приняты Госдумой в третьем чтении. На днях 60-страничный законопроект рассмотрит Совет Федерации и подпишет президент. После чего нас ждет ряд новшеств, некоторые из них кому-то придутся не по вкусу.

Главным изменением Жилищного кодекса, которое коснется большинства россиян, стали советы домов, по сути являющиеся знакомыми нам лично или только по булгаковскому «Собачьему сердцу» домкомами. Согласно новой статье кодекса, если в доме не создано ТСЖ или он не управляется кооперативом, собственники помещений обязаны на общем собрании избрать совет дома. Если же в течение года с момента вступления закона в силу они этого не сделают, тогда в последующие три месяца органы местного самоуправления созывают общее собрание собственников помещений «несознательного» дома. Проявив известную настойчивость, муниципалы поспособствуют избранию членов совета и председателя или же подведут жильцов к решению о создании ТСЖ. Количество членов совета устанавливается все тем же общим собранием собственников «с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир».

Чем же будут заниматься новые управдомы? Проще сказать, чем не будут! Советы домов не только обеспечивают «выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме», но и сами формируют повестку этих общих собраний. А на собрании могут подниматься различные вопросы, от порядка пользования общим имуществом до компетенции совета дома и избранных жильцами комиссий. Совет дома вправе давать собственные заключения по условиям проектов договоров, обсуждаемых на общем собрании собственников, а если последние решают избрать отдельную комиссию по оценке таких проектов, то заключение совета дома будет рассматриваться вкупе с заключением комиссии. А еще совет дома контролирует работу управляющих организаций, следит за качеством содержания и ремонта общего имущества, а также предоставляемых коммунальных услуг. И, как правление ТСЖ, совет дома ежегодно на общем собрании собственников отчитывается о проделанной работе.

Председатель такого совета выбирается из его членов на общем собрании собственников. Полномочий у него не меньше, чем у булгаковского Швондера. Он и от лица собственников договоры на управление домом, содержание и ремонт заключает, и выполнение обязательств по заключенным договорам контролирует, подписывает акты приемки работ или непредоставления услуг. Только от него местные чиновники будут принимать жалобы, которыми сейчас их штурмует любой недовольный оказываемыми жилищными и коммунальными услугами жилец. Председатель совета дома также представляет интересы собственников в суде. Переизбирается совет дома раз в два года, если иной срок не установлен общим собранием. Досрочно указать на дверь Швондеру общее собрание может в том случае, если тот не справляется со своими обязанностями.

Остается единственный вопрос, на который инициаторы создания новых домкомов, а точнее, совдомов не дают ответа, поскольку вряд ли над ними задумывались: кто же из простых жильцов будет добровольно надевать на себя такой хомут? Кто согласится за спасибо носиться по инстанциям, решая проблемы своих соседей, сидеть в очередях, лазить по чердакам, крышам и подвалам, выслушивать жалобы соседей, ходить по судам в ущерб работе и семье? А если не за спасибо, то во сколько это может вылиться? И управляющей компании платить за управление, и совету дома – за советы? Хотя никто и не скрывает, что быть собственником – занятие не из дешевых, особенно учитывая, что на их плечи рано или поздно ляжет и капитальный ремонт дома, и многие другие серьезные затраты.

Сами разработчики законопроекта признают: гарантий, что изменения будут бесперебойно работать на практике, нет. Но на то и возможность вносить изменения во внесенные изменения, чтобы по результатам практики выработать новую теорию. Лишь один момент не вызывает сомнений: спасение проживающих все больше и больше будет переходить в руки самих проживающих, а потому Жилищный кодекс должен стать настольной книгой каждого россиянина.

Вряд ли кого-то опечалят нормы законопроекта, серьезно сокращающие популяцию липовых ТСЖ, нечистых на руку председателей товариществ собственников жилья и жилищных кооперативов, недобросовестных управляющих компаний. Так, законопроект возлагает на государственные жилищные инспекции обязанность проверять соответствие уставов ТСЖ законодательству, устанавливать правомерность решений о создании товарищества в конкретном доме и избрания его председателя. И в случае чего требовать восстановления законности вплоть до обращения в суд. Быть избранным в правление кооператива или ТСЖ сможет далеко не каждый – законопроект запрещает, например, членство в кооперативе руководителям обанкротившихся жилищных, строительных и ремонтных организаций. С другой стороны, сами жильцы дома получают рычаги влияния на «управленцев». Законопроект обязывает предоставлять по требованию жильцов сметы расходов и доходов того же ТСЖ, акты проведенных работ и их стоимости, информацию о тарифах и другие документы, которые сейчас крайне неохотно демонстрируются жильцам.

Самым же приятным сюрпризом для добросовестных плательщиков становится отбитая в боях за поправки норма, дающая право платить за коммунальные услуги напрямую ресурсоснабжающим организациям. Наконец-то появляется реальный шанс не покрывать долги нерадивого соседа. Дольщики в случае вступления закона в силу наконец могут получить долгожданную норму, запрещающую создание ТСЖ в строящемся доме и навязывание застройщиком управляющей компании. Многие из них не понаслышке знают, как недоделки застройщика ложатся финансовым грузом на плечи новоселов. Теперь же законопроект оговаривает строго: сначала сдача дома в эксплуатацию, потом – выбор органами местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Все это должно способствовать более эффективному управлению жильем. Ну а чтобы привести работу жилищных и коммунальных организаций и наши требования к ним к единому знаменателю, правительство РФ утановит стандарты по управлению многоквартирными домами, вероятно, наподобие уже существующих образовательных. Готовится и новая редакция Правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных и жилых домах.

Андрей Чиркин, заместитель председателя комиссии партии «Единая Россия» по контролю и мониторингу тарифов, нормативов на услуги ЖКХ

– Этот законопроект разработан на основе предложений нашей комиссии. В основе наших законодательных инициатив в сфере ЖКХ простая формула – качественные услуги по доступным ценам, улучшение ситуации в сфере управления многоквартирными домами. От простой эксплуатации жилищного фонда мы должны перейти к профессиональному управлению многоквартирными домами. Это позволит продлить срок службы наших зданий. Законопроект предусматривает установление государством стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирными домами, вводит минимальный перечень работ и услуг, необходимых для качественного и безопасного управления. Таким образом, на рынке управления жилой недвижимостью появятся своего рода правила игры.

Мы добились усиления государственного регулирования деятельности управляющих компаний и ТСЖ. Для этой цели жилищным инспекциям предоставлены дополнительные контролирующие полномочия. Например, при выявлении нарушений порядка создания ТСЖ, выбора управляющей организации уполномоченные органы исполнительной власти региона могут обратиться в суд. Данная норма исключит появление фиктивных ТСЖ и управляющих компаний. Нововведением законопроекта является совет дома. Это постоянно действующий орган, призванный оперативно решать экономические и технические вопросы, выступать проводником между собственниками, управляющими и ресурсоснабжающими организациями. Понимая, что низкая ответственность собственников за принятие управленческих решений – проблема для страны, мы даем дополнительные возможности для участия в управлении своей жилой недвижимостью.

Нормы законопроекта пресекают злоупотребления застройщиков многоквартирных домов. После выдачи разрешения на ввод дома в эксплуатацию органы местного самоуправления проводят открытый конкурс по отбору управляющей организации. Тем самым от управления устраняются аффилированные с застройщиком лица.

Галина Хованская, председатель подкомитета по реформированию ЖКХ Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям

– Что будут контролировать управляющие компании и кто не сможет войти в правление ТСЖ, обывателю не сильно интересно. Обывателю интересно не платить «за того парня», который живет рядом и не платит. Такой возможности не было, так как до сих пор действует постановление правительства № 307, позволяющее ресурсоснабжающей организации заключить договор с ТСЖ или управляющей организацией, а последние, соответственно, расписывают все долги на добросовестных плательщиков. В итоге кто-то как не платил, так и не платит, а кто-то платит больше, чем положено. Это, мягко говоря, не всех устраивает. Форма непосредственного управления, одна из трех существующих помимо ТСЖ и управляющих организаций, позволяла собственникам жилых помещений заключать прямой договор. Теперь же по решению общего собрания можно это сделать и в доме, где есть управляющая организация, создано ТСЖ или существует кооператив. То есть, наконец, именно собственник будет решать, как ему с этой проблемой справляться. Вот эта норма – одно из главных достижений законопроекта.

Если же говорить о минусах, то по существу статьей 161.1 вводится, как я считаю, четвертый способ управления многоквартирными домами. Речь идет о совете дома. Если бы эти советы создавались добровольно, никаких возражений не было бы. Но ведь как написано в этой статье? Собственники обязаны создать совет дома! Обязаны, понимаете? Мы с ТСЖ уже проходили эту историю, когда людей туда попросту загоняли, и процесс этот продолжается до сих пор, правда, с меньшим накалом, потому что процент домов, где должно быть создано ТСЖ, нам удалось уменьшить. Да и шум сильный был поднят. И все мы знаем, к чему эта обязаловка приводила и приводит. Помните историю с Законом о ТСЖ, в котором была норма об обязательном вступлении в товарищество для новых жильцов? Эта норма была предметом рассмотрения Конституционного суда РФ, который вынес решение о ее недопустимости. Только добровольно! Вот сейчас эта история повторяется. Теперь у нас будут принудительно создавать советы дома. Во-первых, способ непосредственного управления фактически гасится. Во-вторых, у председателя этого совета дома такие широчайшие полномочия, что это практически четвертый способ управления.

Напоминаю, что статья 30, часть 2, Конституции РФ запрещает какое-либо принуждение к вступлению в общественные объединения, поскольку это – дело добровольное. Кроме того, есть еще федеральный закон «Об общественных объединениях», который тоже говорит об исключительной добровольности и еще добавляет, что в эти общественные объединения не могут вступать представители органов власти и местного самоуправления. А теперь давайте вспомним, что у нас в жилищном фонде процентов пять аварийных домов. Кто единственный собственник жилых помещений в них? Муниципальная власть или субъект Федерации, если это Москва и Петербург. О каком совете дома в этой ситуации можно говорить? Или же случайно кто-то в таком доме приватизировал квартиру, а вся остальная площадь принадлежит муниципалитету. Тогда из кого будем совет дома создавать? Из одного собственника? То есть вот эти крайние точки при создании этой нормы не анализировали.

Как мне сказали, решение о создании таких советов принималось без консультации с правовым управлением администрации президента. Спрашиваете, в чем выгода от создания таких советов лоббистам? Ну а зачем людей загонять в ТСЖ? Чтобы снять ответственность за все, что происходит в сфере ЖКХ, с властей. То же самое и здесь. К тому же чиновнику всегда легче взаимодействовать с одним юридическим лицом, чем разбираться с потоком жалобщиков, которые есть в каждом доме.