Ломать – не строить? Сначала строить – потом ломать

Практическая реализация программы реновации так называемых «хрущевских» кварталов начнется уже в этом году

До выхода строительной техники на площадку остается всего один шаг. Застройщики всех 23 кварталов уже провели процедуру общественных слушаний, на которых познакомили петербуржцев с разработанными проектами планировки и межевания территории, со своим видением концепции будущей застройки, а также рассказали о предварительных планах очередности сноса домов и расселения их нынешних жильцов. Для «СПб Реновации», которая занимается реализацией проекта по 22 из 23 кварталов, дело осталось за малым – получить добро городского правительства на свои проекты. И тогда уже можно будет давать старт строительным работам, который планируется ближе к концу года.

Тем временем проект реновации квартала в Ульянке (единственный квартал, за который отвечает компания «Воин-В») уже утвержден. Как рассказывал «НВ» глава «Воин-В» Олег Глущенко, по договору с городом здесь на первом этапе предстоит построить 70 тысяч квадратных метров жилья. Затем компания планирует увеличить объем еще на 100 тысяч «квадратов». Высотность зданий – от 16 до 25 этажей.

У «СПб Реновации» объемы куда серьезнее. В общей сложности под снос и реконструкцию планируется отправить около 1100 объектов, построить свыше 7 миллионов квадратных метров жилья. И никаких уходящих в небо высоток из стекла и бетона, никаких одинаковых безликих «коробок» – обещает застройщик. Средняя высота жилых зданий, как заявил гендиректор компании Артур Маркарян, будет по нынешним меркам непривычно скромной – всего 7–12 этажей. Максимальная же высота строений, необходимость возведения которых продиктована замыслом архитекторов и планировщиков, на сегодня за редким исключением составляет 15 этажей. Правда, будут и совсем крохотные 2–4-этажные здания. Но и те обязательно с лифтами, причем бесшумными.

– Во многих случаях Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) разрешают нам строить здания в два раза выше, чем те, что мы заложили в нашу концепцию, – говорит директор по связям с общественностью компании «СПб Реновация» Дмитрий Боголюбов. – Каменные джунгли мы возводить не будем. С нами работают известные европейские архитекторы, которые не только знают, что делают, но и очень дорожат своим именем.

Кстати, об архитекторах. Каждый квартал будет иметь свое «лицо», созданное не только российскими, но и английскими, французскими, шведскими проектировщиками. Перед ними, как уверяют застройщики, стоит задача не столько «выжать» максимум с квадратного метра земли, сколько создать принципиально новую среду проживания.

– Почему мы сделали ставку на иностранцев? Из-за их опыта в решении подобных задач, – поясняет Дмитрий Боголюбов. – Во многих странах Европы после Второй мировой войны тоже велась типовая застройка: квартальная застройка, домостроительные комбинаты, типовые серии… Но пока наша страна переживала реформы, Европа занималась решением проблем уже исчерпавших свой запас прочности послевоенных зданий, которые, так же как и у нас, строились как временные. Европейцы уже наступили на все возможные грабли, испробовали все возможные варианты – от санации до реконструкции. И пришли к выводу, что реновация, то есть комплексное переосмысление кварталов массовой застройки, является наиболее продуктивным как для самого города с точки зрения градостроительства, эффективности использования территории, создания в этих районах полноценной среды проживания, так, разумеется, и для жителей. Все иностранные компании, которые с нами работают, имеют мировые имена. У них за плечами колоссальные масштабные проекты и, что более важно, совершенно иное видение будущего. Европейские архитекторы нам на многое открыли глаза. Помню, как меня удивила их схема района с волнообразными, а не привычными для нас прямыми проездами. Ну, зачем так-то строить? Ведь прямые – проще! А они объясняют: «Это чтобы автомобилисты скорость не набирали. Так безопаснее для пешеходов». Элементарное, но какое гениальное решение! Плюс к тому это решение красивое, поскольку окружающая архитектура сразу начинает «играть», а кроме того, защитит дворы от ветров.

У «реноваторов» уже есть предварительное видение, как будет выглядеть каждый двор, каждое здание, хотя детальная архитектурная разработка начнется после утверждения городским правительством проекта планировки и межевания территории. Из универсальных решений можно выделить, например, устройство подземных парковок, которые будут располагаться под внутридворовым пространством. Но появятся и наземные паркинги – так что и тем, кто не захочет покупать или брать в аренду машиноместо, не составит труда найти пристанище для своего железного коня. Что касается озеленения, то оно планируется даже сверх прописанной для города нормы. А магазины, аптеки и прочие «бытовые» точки – в шаговой доступности.

Город, в свою очередь, берет на себя финансирование строительства и реконструкции 50 дополнительных социальных объектов – школ, детских садов, поликлиник.

Сами же дома – монолитные, цвета – веселые. В каждой квартире – застекленный балкон. И не для хранения лыж, а просторный – для комфортного отдыха.

– Один житель у нас поинтересовался: сможет ли он забрать из старой квартиры свой унитаз, – рассказал на общественных слушаниях директор проектов реновации по Кировскому району Владимир Ефремов. – Можно, конечно. Но зачем? Вы получите квартиру с полной отделкой. И с такой, какую сами выберете.

Еще один немаловажный момент – «реноваторы» собираются переложить все инженерные сети (при частичном финансировании из городской казны), по возможности установить котельные в каждом доме. И использовать новейшие технологии и инженерные решения, благодаря которым жильцы смогут сэкономить на квартплате.

– Мы поставили задачу снизить квартплату по сравнению со стандартной минимум на 30 процентов, – рассказывает Дмитрий Боголюбов. – Добиваемся этого за счет как конструктивных, так и технических решений. Вот, например, традиционное в нашем понимании проветривание оборачивается выбрасыванием половины денег за отопление в форточку. Мы же будем внедрять современную технологию рекуперации тепла. Принцип такой: из квартиры теплый, отработанный воздух по специальной системе поднимается в рекуперационную камеру. Оттуда грязный воздух выпускается на улицу, его тепло передается на забираемый свежий воздух, после чего свежим и уже подогретым он возвращается в квартиру.

Один из главных вопросов, который очень беспокоит жителей хрущевок, – планировка квартир. Ведь многие семьи живут пусть и в маленьких, но многокомнатных квартирах. Не придется ли многим переезжать, например, из трешки в двушку? Ведь сейчас застройщики тяготеют к просторным помещениям. «Реноваторы» убеждают, что квартиры будут такими, какие потребуются самим жителям нынешних хрущевок. Для этого предприниматели и проводят персональные встречи с будущими новоселами – чтобы спроектировать будущие дома в соответствии с нуждами, желаниями и возможностями людей. Конечно, недовольные все равно найдутся. Немало и тех, кто хочет «выжать» из застройщиков по максимуму. Но на этот раз и город, который будет решать судьбу нанимателей, и инвесторы, которые уже проводят переговоры с собственниками, вооружены законом, в котором четко прописывается, кто и на что может претендовать. И в этом убедились журналисты «НВ», внимательно изучившие документ. Частности же будут решаться в индивидуальном порядке.

Но как люди будут переезжать из одной квартиры в другую? Ключевой момент: новые дома будут построены на месте старых. То есть переезжать за границы своего квартала никому не придется. Расселение же будет «веерным». На стадии планировки территории в каждом квартале определялась «точка входа» – свободное «пятно», на котором будут построены один-два «пилотных» дома. В них переедут жильцы первой очереди. Только после этого их «развалюхи» пойдут под снос. На расчищенной площадке начнется строительство второй очереди. И так далее до 2019 года, когда преобразование всех кварталов, согласно договору, должно быть завершено.

– Где гарантии, что все будет так, как мы планируем? – переспрашивает Дмитрий Боголюбов. – Они очень простые. Наша программа рассчитана на девять лет И это как минимум – скорее всего, она будет продолжена. Если же мы начнем строить нечто не отвечающее пожеланиям людей, то столкнемся с тем, что потом жители попросту не захотят переселяться. Покупать жилье у нас не будут. И вообще начнутся ненужные нам проблемы. Ведь даже когда будут построены самые первые дома, люди уже смогут посмотреть, что им предлагает «СПб Реновация». Так что мы должны с самого первого проекта установить максимально высокую планку качества и удерживать ее все эти годы.

Компания «СПб Реновация» была создана в конце 2009 года за несколько недель до проведения торгов на получение права комплексной застройки кварталов, входящих в программу реновации. Ее руководство не скрывает, что фирма была учреждена специально для реализации «одного из самых важных и масштабных проектов в истории жилищного строительства Петербурга – развития застроенных территорий». Возглавил компанию бывший руководитель компании «Главстрой» (одна из структур «Базового элемента» Олега Дерипаски) Артур Маркарян. В числе акционеров – совладелец рыбоперерабатывающей компании «Русское море» и акционер банка «Санкт-Петербург» Максим Воробьев, совладелец «Евраз Холдинга» Александр Абрамов.

По договору, заключенному с городом, компания до 2019 года должна снести и реконструировать 1100 объектов и построить свыше 7 миллионов квадратных  метров жилья. 35 процентов пойдет на расселение нанимателей и собственников, 65 процентов – на продажу. Стоимость всего проекта оценивается инвестором в 300 миллиардов рублей. На первоначальном этапе будут использоваться средства акционеров, позже потребуются банковские кредиты. Ожидаемую рентабельность, а также цену квадратного метра в будущих зданиях компания не озвучивает.

В новой России масштабные проекты без привлечения инвестора практически не решаются. Поскольку объем задач, на который замахнулись власти Петербурга, был колоссален (хрущевки составляют около 10 процентов городского жилого фонда, а проживает в них 12 процентов населения), то и условия для бизнеса, готового рискнуть ввязаться в это трудоемкое и затратное предприятие, требовались особые. Борьба за баланс интересов города, его жителей и будущих застройщиков растянулась на многие месяцы.

6 мая 2008 года был принят городской закон № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон о РЗТ) и перечень подлежащих реновации кварталов. Если американский Билль о правах был «написан» кровью, то закон Петербурга о реновации хрущевок – дебатами, скандалами и протестами. Но в результате появился устроивший практически всех алгоритм предоставления нового жилья, список критериев, по которым здания в кварталах, включенных в программу реновации, подпадают под снос и реконструкцию, и перечень самих кварталов.

Именно вокруг последнего разгорелись самые нешуточные страсти. В частности, в первоначальный вариант перечня попал квартал в историческом центре, а также два застроенных добротным «кирпичом» лакомых «кусочка» в Московском районе у станции метро «Московская». Протестовали жители, градозащитники, эксперты. Их позицию поддерживало и «НВ». В итоге девять из ранее заявленных кварталов были исключены из перечня. Взамен добавились два новых, а границы еще двух ранее заявленных были изменены. Ныне действующий перечень включает в себя 32 квартала. Адресные списки домов, предлагаемые к сносу и реконструкции, утверждены постановлениями городского правительства № 1371–1374, а отнюдь не определены застройщиками, как опасались некоторые.

Осенью 2008 года прошли первые торги на право застройки. Питерской компанией «Воин-В» был приобретен только один лот – в районе Ульянки. Через год на рынке появилась компания «СПб Реновация». Заплатив городу 392 миллиона рублей, она выиграла право на реновацию сразу 22 кварталов общей площадью свыше 900 га, объединенных в четыре лота. Мало для кого было секретом, что торги готовились под конкретного инвестора, заявившего о желании вложить собственные средства в переселение петербуржцев из хрущевок в новые дома. Ведь на реновацию очередь из бизнесменов не стояла. Лишним доказательством того, что многие инвесторы пока не рискуют связываться с хрущевками, является то, что оставшиеся девять кварталов из перечня программы РЗТ остаются нераспроданными.

Сколько людей – столько жизненных ситуаций. Поэтому ответить на все вопросы, касающиеся программы реновации, невозможно. Но с помощью специалистов пресс-службы комитета по строительству администрации Санкт-Петербурга и компании «СПб Реновация» мы ответим на наиболее распространенные и типичные.

– Кто вообще утвердил перечень кварталов и список домов, включенных в программу реновации, зданий, которые пойдут под снос, и где узнать, переселят ли наш дом?

– Адресный перечень кварталов утвержден городским законом № 238-39 «Об адресной программе Санкт-Петербурга «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» (далее – Закон о РЗТ). Перечень включенных в программу многоквартирных домов утвержден постановлениями правительства Санкт-Петербурга от 25.11.09 № 1371–1374.

– Кто будет контролировать работу застройщика, ход программы, соблюдение прав жителей, которым предстоит переселение?

– На уровне районов контроль возложен на территориальные подразделения комиссии по развитию застроенных территорий, которые уже сформированы во всех районах города, где стартовал проект реновации. Эти районные комиссии будут информировать население, вести сбор и анализ предложений граждан, прием и рассмотрение обращений организаций и частных лиц, интересы которых могут быть затронуты при реновации. В состав районных комиссий включены представители государственных органов законодательной и исполнительной власти, районной администрации и органов местного самоуправления. Кроме того, в ее работе примет активное участие сам инвестор. Районные комиссии работают при районных администрациях города.

– Где будут предоставлять квартиры – в том же квартале или на окраине?

– Согласно статье 4 Закона о РЗТ жители кварталов, подпадающих под реновацию, получают квартиры в благоустроенных многоэтажных домах в границах своего квартала. Переезд жителей в другие районы города возможен только с их письменного согласия.

– Будет ли застройщик оплачивать переезд или компенсировать затраты на него?

– «СПб Реновация» поможет с переездом социально незащищенным категориям граждан: старикам, инвалидам, малоимущим.

– Наш квартал попал в список, а дом – нет. С ним что-нибудь будут делать?

– Вы тоже окажетесь в выигрыше, поскольку инженерные сети будут обновлены во всем квартале.

– Наш дом не включен в адресный перечень, а все жильцы хотят, чтобы и нас включили в программу реновации. Как это сделать?

– Включение отдельных домов, расположенных внутри кварталов, подлежащих реновации, в программу РЗТ относится к компетенции исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга. Туда и нужно направлять коллективное заявление. Кроме того, в соответствии с ЖК РФ решение о сносе дома, не признанного в установленном порядке аварийным, может быть принято общим собранием собственников. Собирайте собрание и принимайте юридически оформленное решение.

– Я живу в квартале, включенном в программу РЗТ, в квартире по договору соцнайма. На какой метраж я имею право?

– Согласно нормам предоставления, установленным жилищным законодательством Санкт-Петербурга, одиноко проживающий человек получит не менее 33 квадратных метров общей площади, семья из двух и более человек – по 18 метров общей площади на человека.

– В квартире площадью 45 квадратных метров нас живет двое. Получается, по норме нам дадут только 36 метров?

– Жилищный кодекс РФ и статья 4 Закона о РЗТ гласят, что при переселении жилищные условия граждан не могут быть ухудшены. Более того, в соответствии со статьей 5, часть 2, Закона о РЗТ и новой статьей 17, прим. 1, городского закона № 221-32 «О жилищной политике Санкт-Петербурга» при переселении в кварталах реновации нанимателям, занимающим жилплощадь более социальной нормы, могут быть предоставлены квартиры не только равноценного метража, но и превышающие его не более чем на 9 метров на семью. Эти 9 метров – своего рода «погрешность» на современную планировку – предоставляются бесплатно. Однако можно предположить, что застройщику будет выгодно, чтобы эта погрешность в каждом случае была минимальной.

– Нас пятеро в трехкомнатной квартире площадью 50 метров. Дети взрослые, один женился, и у него уже своя семья. Можем ли мы получить отдельные квартиры?

– Вы получите квартиру по норме предоставления из расчета 18 квадратных метров на члена семьи, то есть как минимум в 90 квадратных метров общей площади. Остальные вопросы решаются специалистами районной администрации, которые должны изучить вашу личную ситуацию. Городское законодательство предусматривает, что коммуналок в новых домах не будет и каждая семья должна получить отдельную квартиру по указанным выше нормам. Правда, при определении количества семей, проживающих в квартире, могут возникнуть сложности. Например, является ли отдельной семьей совершеннолетний ребенок нанимателей, если он не состоит в браке и не имеет своих детей? Спорные ситуации, когда члены семьи не договорятся с районной комиссией и с инвестором, будет рассматривать суд.

– Живем втроем в трехкомнатной квартире площадью 55 метров – как раз примерно по 18 метров на человека. Семейная ситуация такова, что каждому из нас нужна отдельная комната. Но ведь в новых домах, насколько я знаю, не бывает маленьких трехкомнатных квартир. Что будет?

– Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке – застройщик обещает предусмотреть строительство малогабаритных, но многокомнатных квартир.

– Требуются ли от меня какие-то документы на получение квартиры в новом доме после расселения?

– Список документов утвержден постановлением правительства Санкт-Петербурга № 1661 от 22.12.2008. Вам его предоставят в администрации района. Но эти документы понадобятся только в том случае, если у районных чиновников нет достаточных сведений для принятия решения о предоставлении вам новой квартиры.

– Могу ли я прописать кого-нибудь в свою квартиру, чтобы рассчитывать на больший метраж?

– В Законе о РЗТ четко оговорено, что расчет метража производится с учетом тех жильцов, которые были прописаны на момент включения дома в программу реновации. Те, кто пропишется позднее, претендовать на жилье не могут. Что же касается новорожденных детей, то здесь вопрос будет уточняться, но вряд ли они будут ущемлены в праве на 18 метров.

– На какой метраж вправе претендовать собственник жилья?

– Собственник получает ту же площадь, какой владеет в настоящее время, вне зависимости от того, сколько человек прописано в его квартире.

– Не придется ли мне платить за возможные излишки из-за планировки новой квартиры?

– Согласно ст. 5, ч. 3, и ст. 23, п. 2.1, закона «О жилищной политике Санкт-Петербурга», если ваша новая квартира по метражу будет больше нынешней на 9 квадратных метров (не более 9 метров), вы освобождаетесь от уплаты разницы в стоимости.

– Можно ли, воспользовавшись программой реновации, увеличить метраж квартиры?

– Если вы хотите увеличить метраж больше чем на 9 метров, нужно переговорить об этом с застройщиком, который изучает жизненную ситуацию каждого собственника. «СПб Реновация» сейчас прорабатывает возможности предоставления ипотеки по специальным условиям, не исключено также, что «переселенцы» смогут приобрести дополнительные квадратные метры по льготной цене.

– Можно ли сейчас, уже после старта программы, продать свою квартиру в хрущевке?

– Вы вправе сделать это в любой момент. Но будет ли для вас это выгодным? Ведь стоимость квадратного метра в новом доме будет намного выше. Махинации же с приватизированными метрами практически невозможны. Допустим, владелец однокомнатной квартиры продает ее втридорога многодетной семье в расчете на то, что та при расселении потребует для себя пятикомнатную. Не получится: кто бы ни купил квартиру в расселяемом доме, новое жилье будет такой же площади, как и старое.

«Нарвская застава» стала одним из кварталов, включенных в адресную программу РЗТ, где число нежелающих покидать свои дома еще очень велико. Поэтому здесь общественные слушания прошли особенно жарко. Есть ли шанс у несогласных отстоять свои дома?Проблема «Нарвской заставы» в том, что это отнюдь не «хрущевский» квартал. Значительная часть зданий – симпатичные 2–3-этажные коттеджи, которые строили пленные немцы после войны. Конечно, не только с годами, но и в результате наплевательского отношения районных коммунальщиков к своим обязанностям «здоровье» многих домиков пошатнулось. Но не настолько, чтобы отправлять их на слом, уверены многие жители.

Причину, почему Закон о РЗТ отправил под снос малоэтажные здания до 1966 года постройки, жители немецких коттеджей «Нарвской заставы» видят именно в их малоэтажности, а также в огромном количестве зелени. Дома здесь стоят строго, аккуратно, но по нынешним меркам они сильно разнесены в пространстве. И все это пространство – сплошное буйство флоры. И хотя французские проектировщики твердо решили сохранить участок коттеджной застройки, не усердствовать с высотками, сохранить и отреставрировать уцелевшие исторические здания, многие пришедшие на общественные слушания жители не скрывали своего недовольства.

– Почти 50 процентов территории вашего квартала займет озеленение, – рассказывали реноваторы жителям «Нарвской заставы».

– Так у нас сейчас почти 70 процентов! – негодовали некоторые.

Инвестор и руководство районной администрации поясняли жителям: никакого принудительного переселения не будет. Это гарантировано и городскими, и федеральными законами.

– Не захотят жильцы какого-то дома переезжать, значит, мы не будем с этим домом работать до тех пор, пока люди не «созреют», пока не увидят результат нашей работы, пока им не понравится тот продукт, который мы предлагаем, пока они сами не придут и не скажут: «Расселите же и нас, наконец!» – уверяет «НВ» и жителей квартала директор по связям с общественностью «СПб Реновации» Дмитрий Боголюбов.

Инвесторы ссылаются на московский опыт, где снос хрущевок идет много лет. Там тоже были несогласные, которые даже через суд отстаивали свое право на жизнь в старом доме. Но поскольку дом от этого прочнее не становился, вскоре многие стали ходить по инстанциям уже с другой просьбой – вернуть их дом в программу реновации и переселить жителей в новые квартиры.

В то же время далеко не все дома кварталов, попавших под реновацию, идут под снос. Многие уже с удивлением обнаружили, что их дом городским правительством в список не включен. Потому власти и инвесторы сталкиваются и с противоположными просьбами – включить тот или иной дом в программу. Но если вас все же отправляют под снос, а вы этого не желаете, отстоять свой дом можно. Но сложно. Для этого нужно решение общего собрания собственников. Но учитывая, что во многих квартирах живут наниматели, а собственником жилья является город, заинтересованный в реновации, достижение положенного количества голосов может стать проблематичным.

Не стоит забывать и то, что для многих реновация станет возможностью получить больший метраж, поэтому даже в самом несогласном доме может найтись парочка желающих выехать. Они ведь тоже имеют право на отстаивание своих интересов! Главная же гарантия разговора с застройщиком и властями на равных – оформленное право на землю под домом, что сделали очень немногие собственники.

Но даже если жильцы добьются сохранения дома, есть вероятность, что жизнь несогласных усложнится. Коммуникации изношены, а коммунальщики ведь могут и не спешить делать ремонт. Строительство по соседству тоже может не лучшим образом сказаться на доме. В конце концов, здание может дойти до аварийного состояния. Конечно, жильцы, подозревая «тайный сговор», вправе оспорить решение об аварийности в суде. Однако, как подсказывает предыдущий опыт (достаточно вспомнить историю со снесением дома на улице Эсперова), шансы получить положительное решение не очень велики. А если дом, исключенный из программы РЗТ, признают аварийным, тогда в действие вступает уже более жесткий Жилищный кодекс РФ. По нему жильцам «светит» лишь денежная компенсация (размер которой может и не обрадовать) или принудительное переселение на окраину.

Алексей Кондрашов, глава Кировского района:

– На мой взгляд, квартал «Нарвская застава» полностью нуждается в обновлении. Весь жилой фонд территорий Нарвского округа и Канонерского острова, кроме сталинских домов, требует реновации. Потому что вкладывать средства в капитальный ремонт здесь бессмысленно. Дома строились быстро для выполнения конкретной задачи. Срок их эксплуатации истек, а вкладывать деньги в замену инженерных сетей, замену фасадов и крыш, розливов бессмысленно. Проще построить на этом месте новый дом и переселить туда людей. Причем проект реновации – это мировой опыт. И достаточно доехать до Москвы и посмотреть, как эту программу реализовали в столице. Там хрущевок практически не осталось.