Правила съема

Корреспонденты «НВ» выяснили, сколько нужно денег и что следует знать тем, кто решил арендовать квартиру в Петербурге

Риэлтор звонила Анне по несколько раз на дню и предлагала калейдоскоп вариантов. Начали с минимальной суммы – 15 тысяч рублей плюс квартплата. Анне хватило просмотра двух «бабушкиных» вариантов, как их называют риэлторы, чтобы согласиться платить больше. За 18–20 тысяч рублей в месяц нашлись более привлекательные однушки. В итоге наша героиня согласилась на однокомнатную квартиру за 19 тысяч рублей, к этой сумме добавлялась коммунальная квитанция. Сил, а главное, времени, искать что-то другое не было. 

Выбранное жилье имело ряд минусов. Минимум мебели (хозяин клялся, что докупит), старые окна, грязный и темный подъезд (хозяин пообещал, что в нем уберут), неработающий лифт (хозяин сообщил – из-за маленькой заселенности дома), кучи мусора перед подъездом (хозяин заверил, что скоро вывезут), неработающий телевизор (хозяин божился провести антенну), запах табака (хозяин сказал, что выветрится). Нашлись и свои плюсы: площадь около 50 квадратных метров, новая мебель, бытовая техника (стиральная машина и холодильник). 

Как и положено, Анна внесла несколько тысяч рублей задатка. А через несколько дней отдала оставшуюся сумму аренды и заключила договор найма жилого помещения. Также Анна заплатила залоговую стоимость (обычно эта сумма равняется аренде, которая для арендодателя является гарантией сохранности имущества). По словам риэлтора, эту сумму хозяин может засчитать за последний месяц. Договор составили по всем правилам, даже сделали опись имущества. Также владелец показал Анне свидетельство, удостоверяющее его право на жилье. 

Анна с дочкой зажили в съемной квартире. Первый сюрприз ждал их через пару недель в виде квартплаты в 4 тысячи рублей, хотя хозяин обещал, что она будет не больше двух. На все вопросы арендодатель ответил, мол, подняли квартплату, ничего не поделаешь, придется платить. 

Затем в квартире потек стояк. Владелец жилья настоял, чтобы ремонт Анна оплатила из своего кармана, мол, по ее вине могла потечь труба. Также женщина выложила деньги из своего кармана за вывоз мусора с придомовой территории. Обещанная телевизионная антенна так и не появилась. Оказалось, что в этом доме можно установить лишь спутниковую за 8 тысяч рублей. Анна выкрутилась – провела за свой счет интернет с телевидением. Подъезд по-прежнему никто не убирал. Женщина подметала и вкручивала лампочки сама. Лифт не заработал. 

В этой квартире Анна так и прожила 11 месяцев, как прописано в договоре. И тут – новый сюрприз: когда срок подошел к концу, хозяин сообщил, что планирует повысить арендную плату. Как только Анна отказалась, хозяин квартиры решил не засчитывать залоговую стоимость в счет платы за последний месяц. Более того, сунул под нос договор, мол, по нему эта сумма возвращается в течение трех дней после того, как Анна освободит жилплощадь. 

Получив плату за последний месяц, хозяин «обнаружил», что старый пылесос в квартире не работает. Заверения Анны, что он был сломан и она им не пользовалась, владелец жилища не хотел слышать: в том же договоре черным по белому написано, что пылесос в рабочем состоянии. Далее хозяин придрался к прибитым крючкам (в свое время разрешил их вкручивать), отколотой плитке в туалете (хотя она и раньше держалась на честном слове) и вообще к грязи. А напоследок удержал из залоговых денег 2500 на уборщицу. В результате хозяин остался должен квартиросъемщице около 13 тысяч. Пообещав отдать их в течение трех дней, он исчез. Его телефон через пару дней оказался выключен, а дверь квартиры упорно никто не открывал. От безысходности Анна позвонила риэлтору, но тот лишь развел руками: его дело – оформить сделку, за все остальное должна отвечать лишь она сама.

– Снимать отдельное жилье в центре – дорогое удовольствие, поэтому позволить его себе могут только весьма обеспеченные люди, – говорит менеджер крупного жилищного агентства Анна Кочеткова. – Например, квартиры здесь снимают для своих ведущих работников крупные фирмы, успешные спортивные клубы. Однушку на Суворовском проспекте, например, сдают за 25 тысяч рублей, а на улице Беринга (Василеостровский район) – за 22 тысячи. Дело в том, что на однокомнатные квартиры самый большой спрос и цена на них может зашкаливать даже в спальных районах. 

По словам Анны Кочетковой, в Московском районе цена обусловлена большим количеством домов сталинской застройки. Их толстые стены и перекрытия хорошо сохраняют зимой тепло, а летом прохладу, к тому же в них очень хорошая звукоизоляция. Кроме того, тут нет промышленных предприятий. Ведь в Кировском районе, например, тоже немало «сталинок», но из-за множества заводов стоимость съемной квартиры в них не превышает обычно 16–17 тысяч рублей. За Московским следуют Приморский, Выборгский и Фрунзенский районы. В них сегодня наиболее активно развивается жилищная инфраструктура, появляются новые жилые кварталы и сопутствующие им объекты – гипермаркеты, развлекательные центры, бассейны. Примерно такая же картина наблюдается в Красногвардейском, Калининском и правобережной части Невского района. Но первые два не слишком удобны в плане транспортной доступности (поэтому в среднем аренда жилья тут обходится около 17 тысяч рублей), а последний слишком разнится по качеству и стоимости жилья. В районе станции метро «Проспект Большевиков», например, снять однушку в старом доме стоит примерно 18 тысяч рублей, а в здании новой постройки – уже 20–21. В окрестностях станции метро «Улица Дыбенко» (это меньше километра от «Проспекта Большевиков») цена однокомнатной квартиры значительно ниже – 15–16 тысяч. 

Только 42 процента бюргеров располагают домами и квартирами в частной собственности, 58 процентов – предпочитают арендовать жилье. Вся территория ФРГ официально поделена на 6 ценовых зон: расположение умозрительной квартиры «внутри» одной из них и определяет предельную стоимость арендной платы. Проще говоря, квартплата за квартиру в центре Мюнхена (это самый дорогой ценовой регион – № 6) значительно превышает квартплату за аналогичные апартаменты где-нибудь под Кайзерслаутерном (это самый дешевый ценовой регион – № 1). Вот конкретный пример: арендная плата за трехкомнатную квартиру (72 кв. м жилой площади) в «одном городке на Рейне» (ценовой регион № 5) составляет примерно 570 евро (320 – собственно аренды + 240 за коммунальные услуги).

Прежде чем арендовать квартиру в каком бы то ни было городе, немец сначала заглянет в официальный справочник по ценам на аренду жилья. И там узнает максимальную стоимость аренды одного квадратного метра в конкретный день. В Гамбурге она может составить 8,40 евро в месяц, в Бремене – 5,55. Уяснив эти конкретные величины, наш потенциальный арендатор точно не заплатит владельцу ни одного цента свыше официальной цены. 

Антон Шандоров, собкор «НВ» в Германии

Здесь люди снимают жилье не всегда потому, что не имеют возможности его купить. Многие арендуют квартиры или дома всю жизнь, перемещаясь из города в город и из района в район, ведомые профессиональными или семейными обстоятельствами.

Здесь рынок аренды – это рынок «домовладельца». Поиск жилья любого уровня занимает не меньше месяца, а разброс цен обусловлен местоположением. Качество ремонта, мебель и бытовая техника влияют на цену гораздо меньше, чем транспортная доступность. Стоимость аренды исчисляется не помесячно, а понедельно. 

Дешевле всего снять место в 2–3-местной комнате. Это обойдется в 30–50 фунтов в неделю. Аренда малюсенькой студии будет стоить не меньше 400 фунтов в месяц. Муниципальный налог – от 80 до 150 фунтов в месяц в зависимости от конкретного района. Если не установлен счетчик на воду, то ее оплата обойдется примерно в 50 фунтов в месяц. Не меньше 20 фунтов будет стоить городской телефон с интернетом (интернет за такие деньги будет очень лимитированный, а звонки нужно будет отдельно оплачивать поминутно). Электричество и газ обойдутся не менее чем в 40 фунтов.

Анна Лаврентьева, собкор «НВ» в Лондоне

компетентно

Эту ситуацию мы попросили разобрать юриста по жилищным вопросам, адвоката Международной коллегии адвокатов «Санкт-Петербург» Елену Богданову.

Правило № 1. Смотрите документы и квитанции

Главная ошибка Анны, говорит Елена Богданова, в том, что она не посмотрела квитанции. Только так, а не со слов хозяина, потенциальный жилец сможет узнать настоящую сумму квартплаты.

– Заключая договор (а этот документ нужно постараться подписывать всегда, только с помощью него в суде можно что-то доказать), нужно спросить у хозяина документы на право собственности на жилье, чтобы убедиться, что он имеет право на квартиру, а не является третьим лицом, – пояснила юрист. – Также надо посмотреть форму 7.9, чтобы знать, сколько человек прописано в квартире и за скольких вам придется платить. 

Правило № 2. Внимательно читайте договор

В договоре, по словам адвоката, самые главные пункты – это предмет (то есть что сдается в найм, кем, кому) и срок. Самый оптимальный вариант – заключать договор на 11 месяцев. В течение этого времени хозяин обязуется не повышать плату. На больший срок заключать договор нельзя, иначе придется оформлять сделку в Управлении Федеральной регистрационной службы.

– Остальное, – поясняет Елена Богданова, – частности, которые тоже не стоит упускать из виду. Например, возврат залоговой стоимости в виде платы за последний месяц также стоит прописать в договоре – этого Анна не сделала. А по договору наймодатель действительно может удержать из этой суммы какой-то долг или компенсацию за порчу имущества. Также в договоре должны прописать: условия расторжения, дату внесения платежа. А в приложении к документу – опись имущества. 

Правило №  3. Проверяйте состояние имущества

Сломанный пылесос, за который хозяин взял деньги, – это упущение Анны. Прежде чем подписать бумаги, нужно не лениться и не торопиться, а пройти по каждому пункту и проверить состояние имущества. Работает ли плита, исправен ли телевизор, цела ли мебель и так далее. 

– Только так можно обезопасить себя от претензий в будущем, – говорит юрист. – Кстати, текущий ремонт (поломка смесителя для душа) производится обычно за счет жильца, а капремонт (замена стояка, ремонт после протечки) за счет хозяина. Но эти пункты также нужно прописать в договоре.

Правило № 4. Берите расписки и узнайте адрес

– Большинство нанимателей при расчете за каждый месяц не берут расписки, – констатирует Елена Богданова, – и очень зря. Обычно в приложении договора найма жилого помещения есть страница с порядком расчетов – вот там и надо прописывать ваши платежи и брать роспись у хозяина. Если вы снимаете квартиру у знакомых и договор заключили лишь в устной форме (что тоже допустимо, но менее надежно), то можно просто брать расписку за получение денег. В противном случае вы никогда не докажете, что платили деньги. Часто люди стесняются и говорят, что им неудобно брать расписку у знакомых. Но расписка – это знак доверия, и ничего предосудительного в ней нет. И еще. Узнайте почтовый адрес хозяина – если дело дойдет до суда, то уведомления нужно присылать в письменной форме.

Правило № 5. Не оставляйте деньги у наймодателя

– Обычно вы интересны наймодателю, пока снимаете у него квартиру. Как только вы перестаете платить деньги, можете забыть о человечности и понимании, проявленных к вам до этого. Поэтому все обещания вернуть вам деньги за непрожитые дни и так далее пусты. Но в любом случае, как бы вы ни обезопасили себя с помощью договоров, все зависит от порядочности наймодателя. 

Аналитик рынка недвижимости Олеся Перемузова назвала основные пункты, по которым оценивают квартиру агентства недвижимости.

Транспортная доступность 

– Чем ближе к станциям метрополитена, тем выше стоимость аренды. На такие квартиры, что и неудивительно, спрос очень велик, поэтому хозяева имеют возможность выбирать своих жильцов из множества желающих. Очень часто в таком споре за жилье побеждает тот, кто готов немного переплатить сверх заявленной стоимости.

Состояние жилья

– Когда речь заходит о внутренней отделке квартиры, учитывается прежде всего состояние стен (какого качества на них обои, например), потолка (стандартная побелка или подвесные панели) и полов (современный ламинат может поспорить по качеству с паркетом, а вот линолеум или ковролиновое напольное покрытие, наоборот, потащат ценник вниз). 

Мебель и бытовая техника

Еще три-четыре года назад около 90 процентов арендаторов категорически не согласны были снимать пустые квартиры. Сейчас эта тенденция медленно, но верно меняется. Люди готовы привезти собственную технику в пустое жилище, если ее отсутствие влияет на стоимость. А пустых квартир сегодня в городе довольно много.