Земля есть, но ее нет…

Почему даже в престижных районах Петербурга пустуют внушительные земельные участки

Петербург испортил «земельный вопрос». Ради куска земли в хорошем месте строительный бизнес, самый влиятельный бизнес в городе, готов уничтожать последние зеленые насаждения (посмотрите на Крестовский остров), выгонять в хибары заслуженных стариков (история с Домом ветеранов сцены), разрушать научные центры и систему здравоохранения (планы по выселению Военно-медицинской академии). Девелоперы готовы наплевать на город, на людей и на собственную репутацию – лишь бы получить вожделенные участки. Неужели в городе такое катастрофическое положение с землей? Вопрос простой, а вот ответ на него сложный: и да, и нет. В поисках этого ответа фотокорреспондент «НВ» заснял с борта вертолета и пустыри, на которых не ведется никаких работ, и огромные дворы на территориях промышленных предприятий, заваленные ненужной тарой, заставленные какими-то гаражами и ангарами…

На самом деле, хотя пустые места в городе есть, бесхозной земли – нет. Так, участок на проспекте Медиков (неподалеку от телебашни) числится за корпорацией «Возрождение Санкт-Петербурга» («дочкой» группы «ЛСР»). Компания планировала возвести здесь очередной офисный центр, но началу работ помешал кризис, а сейчас выяснилось, что лучше расходятся не офисы, а жилье – и проект пришлось переделывать. Потому участок пока и пустует.

Другой адрес: Лиговский, 62, территория бывшего завода Сан-Галли, позднее ставшего «Буммашем». На месте снесенных заводских корпусов «дочка» «Райффайзенбанка» совместно с владельцами бывшего завода планировали построить торгово-развлекательный центр. Этим планам также помешал кризис.

Ну а судьба территорий станции Санкт-Петербург-Товарный-Московский, что между Невским, Лиговским проспектами и Обводным каналом, давно на слуху. Сама станция переехала в Шушары-3, а ее территорию будут застраивать дочерние компании РЖД и кипрские офшоры.

Подобную справку можно дать практически по любому пока еще свободному участку в обжитых районах города – все они измерены, оценены, куплены… Каждая крупная строительная компания в городе имеет свой «земельный банк» – запас участков под новые проекты. Эти же участки являются финансовым резервом. Например, когда возникли финансовые проблемы у «ЛЭК» (компании не хватало денег на достройку многочисленных жилых комплексов), компания просто продала по хорошей цене кое-что из запаса – и сейчас вновь на плаву.

Что же касается предприятий из бывшего «промышленного пояса» Петербурга, то их директора тоже хорошо знают цену земли и не торопятся ее продавать. Есть она не просит, и даже если завод не работает, то хоть какие-то деньги приносит использование территории под складские нужды, сдача в аренду различным автосервисам и так далее. Вот когда начнется настоящая расчистка зоны за тем же Обводным каналом, цены поползут вверх – тогда и придет время продажи или совместных (владельцы предприятия плюс девелоперы) бизнесов.

Формально остается и такой резерв, как «уплотниловка», – еще не во все кварталы советской постройки втиснуты новые дома. Но погоды для строителей она уже не делает. Застройщиков не остановили бы ни протесты «старых» жителей, ни перегрузка инженерных коммуникаций, но на квартиры в таких домах упал спрос. Тесноту ведь ощущают не только старожилы, но и новоселы: окна смотрят в окна, нет открытых пространств, некуда поставить машину…

В целом же о том, что в городе мало земли, говорит хотя бы нынешнее увлечение созданием намывных территорий.

Впрочем, у профессионалов на этот счет разные мнения. Так, президент холдинга «Эталон – ЛенСпецСМУ» Вячеслав Заренков считает, что в Петербурге еще есть место для возведения 75 миллионов квадратных метров жилья – и этого хватит еще на 20–30 лет (Петербург в последние годы строил по 2,5–3,5 миллиона квадратных метров). А вот вице-президент «Союзпетростроя» Лев Каплан оценивает ситуацию с землей как «очень острую».

На деле правы оба авторитетных строителя – только они смотрят на ситуацию с разных позиций. В городе действительно еще есть свободные земли: на юге – в Шушарах и дальше в Колпинском направлении, на Севере – Парголово, на западе – Красное Село. Но там нет ни развитой дорожной сети, ни коммуникаций, и поэтому осилить такие участки может только крупная компания: нужно вложить несколько миллиардов рублей в подготовку территории, а потом построить на ней сразу миллион квадратных метров. Пример – «Северная долина». Но и крупные компании опасаются таких проектов – покупатели не очень любят районы далеко от центра, далеко от метро, где неизвестно когда появятся школы, поликлиники…

Лев Каплан, который представляет интересы средних и малых строительных предприятий, тоже прав, когда говорит, что ситуация с землей критическая. Какому-нибудь строительному тресту, который сдает пару домов в год, нужны небольшие, но подготовленные участки – а вот их-то и нет.

Сейчас будущих новоселов выручает земельный банк – те самые, купленные крупными компаниями про запас участки. Когда же и они иссякнут, придет время сложных проектов. Об одном мы уже сказали: осваивать большие массивы земель на окраинах. Другой, который и сейчас уже успешно используется, – строить новые городские районы в области. Кудрово, Новый Оккервиль, Новое Девяткино, Новые Колтуши – вполне достойные, казалось бы, районы. Но и тут не без проблем. Первая – они никак не привязаны к дорожной сети: дороги, которые подходили к обычным деревням (вроде Колтушей), никак не рассчитывались на поток машин, который идет в новый жилой район с населением в десятки тысяч жителей. Другая проблема – социальная инфраструктура. Областные власти не понимают, почему они должны за свой счет строить школы, детсады, отделения милиции – и те же дороги для людей, которые работают в Петербурге и там же платят налоги. Решения эта проблема пока не имеет, хотя такие районы продолжают строиться – покупатели клюют на сравнительно дешевое жилье и, лишь купив его, начинают задумываться: куда же они попали?

Есть и третий путь, самый сложный, – реновация. Не только хрущевских кварталов, а вообще типового и малоценного ветхого жилья, а также реконструкция исторических зданий, занятых коммуналками, в элитное жилье (работа как раз для средних компаний). Так растут, не меняя своих границ и не переуплотняясь, Лондон, Париж, Берлин. Петербург тоже к этому придет, но, к сожалению, не раньше чем все остальные резервы будут исчерпаны.