Как устроен бизнес управляющих компаний ЖКХ

Как устроен бизнес управляющих компаний ЖКХ

В Смольном ЖКХ представлено двумя комитетами: жилищный отвечает за фонды, контролирует бесчисленные ТСЖ и управляющие компании, принимает обращения граждан, а комитет по энергетике организует отопительный сезон, ликвидирует аварии и так далее. Государственная жилищная инспекция следит за эффективностью и правовой чистотой всей системы. На районном уровне есть ещё три структуры. Жилищный отдел администрации занимается расселением аварийного фонда и коммуналок, льготниками и целевыми программами. Эксплуатацией зданий и благоустройством территории района ведают жилищные агентства. А над обслуживанием и санитарным состоянием зданий бьётся ГУЖА.

Понятно, что у этих структур дублируется часть функций, а их стандартная тактика против жалобщиков – переводить стрелки друг на друга. Могут ли они теоретически украсть деньги? Могут, но скорее бюджетные, чем наши с вами. Например, при благоустройстве сквера завезти 40 КамАЗов песка, а по документам пропустить 100. Вывезти спиленные деревья на одной машине, а деньги получить за 10 грузовиков.

Но с деньгами жильцов в 90 процентах случаев работают управляющие компании (реже – созданные гражданами ТСЖ). От них зависит количество гигакалорий в ваших трубах, как стеклятся окна и вывозится мусор.

Согласно положениям Жилищного кодекса управляющая компания (УК) является лишь посредником между жильцами дома и поставщиками коммунальных ресурсов – «Водоканалом», ТЭК и другими. Она не имеет собственности в жилом доме, и получаемые от жильцов рубли идут прямиком в ГУП ВЦКП «Жилищное хозяйство», а УК остаётся за услуги от 1 до 5 процентов. По идее, компания и украсть-то ничего не может. Но это только в теории.

…В начале марта в пресс-центре информагентства «БалтИнфо» прошёл круглый стол, на котором о невозможности что-то украсть из платежей по квитанциям указывал замглавы жилищного комитета Валерий Вогачёв. Но глава петербургского ТЭК Артур Тринога его слова не подтвердил: в 2012 году энергетики по бумагам перечислили более 5 миллиардов рублей, а реально поступило на счета 4,7 миллиарда. Но эти 300 миллионов, которые где-то загуляли, похоже, не самый большой куш.

– ВЦКП настроен на регистрацию общего вала документов, который предоставляют им бухгалтерии управляющих компаний, – пояснил «НВ» на условиях анонимности глава одной из УК. – Их анализа и тем более эффективного аудита почти не проводится, сотрудники едва справляются с обработкой результатов. Кстати, когда говорят про сбой – это почти наверняка враньё: система устроена таким образом, что ошибки в одной-единственной квитанции произойти не может.

Золотую находку управляющих компаний бизнесмен описал очень просто: «В отопительный сезон в трубу вошло 100 гигакалорий, вышло 70. 30 гигакалорий – это маржа. Если у компании 50 многоквартирных домов в управлении, то за три месяца набегает 1,5–2 миллиона рублей».

В переводе на доступный язык получается следующее. Одна калория — это количество тепла, необходимое для нагревания 1 грамма воды на 1 кельвин при стандартном атмосферном давлении. Тепло по трубам поставляется в ваш дом, в подвале которого счётчик входа фиксирует – вошло, условно говоря, 100 гигакалорий. Но это не значит, что такое же количество пошло по стояку к вашим батареям, потому что существует заглушка, как в печке. У стандартной заглушки 4 положения, оптимальным считается второе – не холодно, не жарко. Заглушку можно прикрыть так, что вам достанется 70 гигакалорий, а на счётчике уже зафиксировано 100. Можно настроить на 60 или 50 гигакалорий – не принципиально. Важно, что заплатите вы за 100, а компания-поставщик выставит УК счёт на 70, потому что она считает свои фактические расходы, то есть сколько тепла «съел» данный дом. И 30 сэкономленных гигакалорий с 50 домов дают 2 миллиона за 3 месяца. По данным ГУИНОН, в Петербурге около 50 тысяч зданий, 980 тысяч жилых квартир.

Пытливый расследователь сферы ЖКХ от такой информации закручинится: ни тебе мафиози в строгих костюмах, ни офшоров, ни «цепочки маргариток». Просто инженер звонит слесарю: «Федя, сделай заглушку на 70» – вот и весь секрет. Но с мафией, вероятно, всё в порядке, потому что в бухгалтериях управляющей компании и поставщика ресурсов будут разные цифры. И установить несоответствие может любой ревизор – из ВЦКП, жилищного комитета, комитета по тарифам, жилищной инспекции, ГУЖА, технадзора, Контрольно-счётной палаты, прокуратуры или Следственного комитета. Ведь тема с заглушкой хорошо им известна.

Другой вопрос: как же тогда объяснить «перетоп», на который жаловались потребители Петербурга по осени. То есть на улице тёплая погода, а батареи в квартирах жарят – не прикоснуться. Но тут надо понимать электроэнергетику: восемь из десяти лампочек в стране горят потому, что сжигается топливо – газ, уголь, мазут. На ТЭЦ вода находится под давлением, как в пароварке, а выходящая струя пара крутит турбину, приводящую в движение генератор: 3 тысячи оборотов в минуту дают 50 герц в нашей розетке. А куда девается вода, которая даёт пар на старте этого процесса? Она ведь и нагревает батареи в наших квартирах, по сути являясь побочным продуктом при производстве электроэнергии. Летом энергетикам приходится утилизировать эти излишки тепла, а с похолоданиями на них можно зарабатывать. Естественно, им выгодно начать топить пораньше и пожёстче.

– Интересы управляющих компаний, энергетиков, «Водоканала» часто совпадают, – объясняет юрист Алёна Гаврилова. – Допустим, ревизор обнаружил несовпадение бухгалтерий управляющей компании и энергетиков. Каждая отталкивается от своих счётчиков. Ну а как ревизор будет доказывать умысел? Ему скажут, что часть тепла потерялась из-за гнилых труб – такое же действительно бывает. К тому же ревизор должен иметь желание что-то обнаружить. А у нас технадзор подчиняется районному жилотделу, то есть должен выявлять косяки собственного начальства.

Чиновники, установившие такую субординацию, придумали и любопытные стандарты. Например, узел учёта работает по принципу «вход-выход» по всему стояку, а не на каждую квартиру в отдельности. Допустим, у вас современные батареи с регулятором и вы убавляете тепло на ночь, чтобы не становилось жарко. На вашей квитанции это никак не отразится – заплатите по среднему от всего подъезда.

Или, например, решили вы поменять батареи в квартире. Вы находите мастера-сантехника, который объясняет вам, что для смены батарей нужно «слить дом», то есть убрать воду из общего стояка. В многоэтажном здании это, на минуточку, 10 тонн воды. Мастер попросит за услугу 4–10 тысяч рублей – это если без оформления. А через бухгалтерию якобы вдвое дороже. 10 тонн воды сольют прямо в грунт подвала и спишут на перерасход жильцами. То есть заплатит за это весь дом.

Разумеется, управляющие компании знают об этом бизнесе сантехников и часто обкладывают работяг данью: нам рассказали, что обычный «тариф» – 300 тысяч рублей с участка слесарей или электриков.

Можно самостоятельно подсчитать, как разбогатеть на ремонте крыши. Для начала объём кровли 100 квадратных метров, а замерщик фиксирует 140. В прайсах петербургских строймаркетов лист 3-миллиметрового кровельного железа стоит в среднем 1500 рублей, 2-миллиметрового – 1000 и 1-миллиметрового – 600 рублей. Следовательно, можно иметь 900 рублей с листа 1 на 2 метра. На всю площадь потребуется не менее 50 листов, а по документам пройдёт 70 и даже 80–100 – с учётом водоотливов, дымовых и вентиляционных труб, ограждений, свесов, жёлобов. Получается 120 тысяч рублей экономии только на материале одной небольшой крыши. А можно сэкономить на фальцовке, замазке, пустить одинарный шов вместо двойного. Можно потратиться на хороший фальцовочный станок, после которого замазка вовсе не требуется, но вписывать её в каждую смету. И самое главное – объём: у управляющих компаний по 200–600 многоквартирных домов, в которых площадь кровли больше футбольного поля.

Ремонт подъездов – ещё один Клондайк. По нормам технадзора, красить стены необходимо раз в три года. На практике это обычно происходит раз в 10 лет, но деньги, возможно, выделяют и осваивают. Только покраска лестничной клетки 16-этажного дома оценивается до 900 тысяч рублей. Именно такую сумму поделят на число жильцов и впишут в квитанции. Журналист «НВ» наугад позвонил в несколько компаний, оказывающих подобные услуги в Петербурге, и у него состоялся любопытный разговор.

– Обычная 137-я серия домов обойдётся в 400 тысяч рублей за подъезд в 16 этажей, – ответил один из представителей. – Это с покраской окон и дверей, но без стекления и заделывания швов.

– А какая краска, распылители, сколько человек будет работать?

– Пока не знаю. Надо поговорить с субподрядчиком.

– То есть исполнять станут не ваши сотрудники?

– Нет.

Рассказывают, что бригада узбеков готова сделать подъезд за 150 тысяч. Аналогично услуги профессионального верхолаза, который промазывает швы в блочных домах, красит внешние стены и работает на покатых крышах, оцениваются по 100 рублей за квадратный метр. А гастарбайтера можно нанять по 12 рублей.

Мало кто знает, что санитарные нормы требуют раз в год мыть изнутри ствол мусоропровода специальным составом. И вряд ли кто-то хоть раз видел процесс дератизации у себя в подъезде или ощущал его результаты. Тем не менее на эти цели выделяется от 50 до 100 тысяч рублей каждый год. Если это большой дом из 10–12 подъездов, получается миллион. Если у компании 50 домов – это даёт 50 миллионов. Чтобы положить их в карман, не нужно почти ничего – лишь подписать самому себе акт выполненных работ и распределить «расходы» между жильцами.

Есть множество схем заработка на вывозе мусора. Существуют стандартные ставки с арендаторов, размещающих на первых этажах аптеки или магазины.

– По документам я арендую обычную жилую квартиру с одной мойкой, – пояснила хозяйка парикмахерской – А у меня их реально пять. Плачу управляющей компании 15 тысяч рублей в месяц – это ещё по-божески. В этом доме таких арендаторов десяток.

Но подозрения жильцов и рассказы сотрудников управляющих компаний ещё не доказывают, что вышеописанная система внедрена повсеместно. Возможно, наши консультанты лукавят или существуют лишь отдельные злоупотребления. Но самая страшная тайна коммунальщиков заключается в том, что УК просто не могут существовать по иным правилам.

Управляющие компании начали появляться в 2006 году после вступления в силу нового Жилищного кодекса. В законе чётко прописан статус УК: они осуществляют управление многоквартирными жилыми домами «на основе возмездного договора с собственниками указанных домов». У большинства петербуржцев договоров не появилось до сих пор, немного и информации о конкурсах на право управления домами. Некоторые эксперты утверждают, что конкурсы проводились не всегда.

Многое объясняют признания глав УК, что они брали в управление целые кварталы вместе с долгами, к примеру, в 10 миллионов рублей. Вот представьте себе: существует дикая советская система с убитыми коммуникациями, ржавыми трубами, пустыми окнами. За счастье всем этим руководить вам нужно со старта заплатить 10 миллионов, а зарабатывать вы будете 1–2 процента с квитанций жильцов. То есть окупите вложения через 15–20 лет при условии отсутствия крупных аварий, форс-мажоров, внезапных повышений тарифов, потерь тепла и необходимости инвестиций. Собственности в доме вы не получите вовсе, а все важнейшие решения принимает общее собрание жильцов, которое вы по закону даже не вправе инициировать. Вопрос: зачем вам весь этот геморрой, если вы не планируете воровать?

В Петербурге из желающих стать управляющей компанией в сфере ЖКХ выстроилась немалая очередь. Сегодня на сайте жилищного комитета доступен рейтинг управляющих компаний – их насчитывается 199. Понимают ли чиновники, что любому бизнесмену надо отбивать вложения? Понимают ли они, что у УК не может не быть неофициальных расходов? Например, их могут наказать за то же отсутствие договоров с жильцами. Или Государственная жилищная инспекция имеет право штрафовать, когда в окнах на лестницах нет второго стекла или плафона на лампочках. Если вы у себя в доме подолгу видите подобные нарушения, значит, у вашей управляющей компании хорошие отношения с властями.

«Их работа организована по принципу анекдота»

Леонид Солдаткин, экономист, коммерческий директор консалтинговой компании «Истоки»:

– Работа властей с управляющими компаниями часто организована по принципу милицейского анекдота: «Дали ствол – и крутись как умеешь». Власти хорошо понимают, что, если слишком строго завинтить гайки, УК будут уходить с рынка. И все проблемы с обслуживанием лягут на их плечи. Уверен, что нынешние стандарты, появились не случайно. Их можно запросто заменить на новые, при которых воровать станет куда труднее. Однако этого не происходит годами, а при возникновении скандалов чиновники как будто и не догадываются, на чём именно делают деньги их коллеги по ЖКХ. Скандал с тарифами в январе 2013 года объясняется без всякой экономической зауми: захотели сорвать джекпот – и вышли за границы здравого смысла.

личный опыт

Я живу в обычном многоквартирном доме на улице Кораблестроителей. В ноябре 2012 года мне предъявили к оплате 2191 рубль, а в феврале 2013 года – 3423 рубля. То есть я живой пример роста квартплаты на 80 процентов, про который глава государства округлил глаза и сказал: «Сдурели, что ли?»

Если сравнить подорожавшие позиции в моей квитанции, то их всего две: горячее отопление и горячее водоснабжение. Но зато обе подорожали в 3 раза! В целом обслуживанием я удовлетворён, но есть нюансы. Если я надумал побриться в середине дня, то воду нужно кипятить в чайнике: с 12 до 17 часов она чуть тёплая. И так – каждый день. Не удивлюсь, если по документам УК горячая вода в здание подаётся круглосуточно.

Моим домом управляет ЗАО «Сити-Сервис» (генеральный директор – Тамара Погорелая), которое занимает почётное 22-е место среди 200 городских управляющих компаний в рейтинге жилищного комитета. По данным ЕГРЮЛ, «Сити-Сервис» основали в 2006 году четверо граждан Литвы: Андрюс Януконис, Линас Самуолис, Гинтаутас Яугиелавичюс и Дарюс Ляшчинскас. Компания является «дочкой» концерна ICOR – лидера на рынке коммунальных услуг Литвы, в который входят 33 компании на пространстве бывшего Союза. Всего компания обслуживает 18 миллионов квадратных метров жилья, из них 7 миллионов в Петербурге, где у неё на балансе 72 дома. Самый свежий из доступных финансовых отчётов компании – за 2010 год: выручка составила 419 миллионов рублей, валовая прибыль – 33 миллиона.

В официальной информации о компании сообщается, что у «Сити-Сервиса» подписан стратегический договор со Сбербанком: они будут совместно проводить реформу жилищно-коммунального хозяйства на средства федерального бюджета. Вроде бы компания с репутацией и европейскими стандартами работы. Но обращает на себя внимание, что литовский концерн ICOR в январе 2010 года провёл ребрендинг. Ранее он назывался Rubicon group, и с ним связано множество скандалов.

Например, жителям вильнюсского микрорайона Пашилайчяй выставляли счета за ремонт лифтов… в случае их возможной поломки в будущем! Одну из «дочек» Rubicon group ловили на вывозе полупустых контейнеров с мусором, за которые народ платил как за полные. Другая «дочка» скандально приватизировала за 5 миллионов литов кинотеатр «Вильнюс», который тут же перепродала за 12 миллионов.

Литовские СМИ часто называют холдинг Rubicon group детищем Артураса Зуокаса – журналиста и предпринимателя, мэра Вильнюса в 2000–2007 годах и два года назад вернувшегося на этот пост. В России Зуокас известен разве что экстравагантным предложением давить танком нелегально припаркованные автомобили. А литовский парламент создал специальную комиссию, которая подозревала Зуокаса в попытке подкупа депутатов сейма через Rubicon group и установила его связь с чёрной бухгалтерией холдинга.

В Петербурге работа «Сити-Сервиса», которому принадлежит несколько жилкомсервисов, неоднократно подвергалась критике жильцов. В ноябре 2012 года вице-премьер РФ Дмитрий Козак заявил, что необходимо провести государственный аудит деятельности «Сити-Сервиса». К тому времени компания начала распродавать часть своих петербургских активов: в 2010 году она уступила московским инвесторам крупный жилкомсервис в Ломоносове, а в сентябре 2012-го – ООО «ЖКС № 2 Невского района», на обслуживании которого находится более 400 домов. Сумма сделки составила 54 миллиона рублей.

в интернете

Жилищный кодекс обязывает управляющие компании раскрывать на своих сайтах финансовую информацию. Однако в рейтинге УК, составленном жилищным комитетом, всего 60 компаний из двух сотен выполнило это условие. Не слышно, чтобы кого-то наказали за нарушение закона, да и сами отчёты часто не дают гражданам представления о том, как расходуются их деньги. Например, у лидера рейтинга ООО «Жилкомсервис № 2 Московского района» (генеральный директор Александр Смольняков) сообщается, что закуплено 3900 литров (40–60 кг) моющих средств на 102 тысячи рублей. Или в мае 2012 года заключено 10 договоров на 734 тысячи рублей. Много эта информация сказала вам? Хотя прозрачность – это когда чётко названо наименование товара и заплаченная за него цена, чтобы вы смогли сравнить закупочную цену с рыночной.

У OOO «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» (генеральный директор Александр Нудель), обслуживающего 228 домов, в графе «Закупки» висит документ «Положение о закупках» на 29 страницах – и ни одного отчёта. Зато есть очень подробный перечень платных услуг населению: например, «ремонт штукатурки откосов внутри здания по камню и бетону цементно-известковым раствором» – 1450 рублей. Согласно отчёту аудиторской компании в 2011 году выручка составила 220 миллионов рублей.

Непросто получить информацию и о проверках властями подозрительных УК. Много говорится о мобильных группах, о «кровельном деле», но редко сообщается, кого конкретно проверяли и каковы результаты.