Если в доме поселился нежелательный сосед

Отношения жильцов с работающими в доме предпринимателями могут быть взаимовыгодными, но чаще становятся враждебными

С тех пор как «ларёчная война», объявленная предыдущим губернатором, закончилась поражением предпринимателей, последние в поисках пристанища активно потянулись «в народ». Мало осталось жилых домов, первые этажи и подвалы которых не заселили бы магазинчики, кафе, различные салоны и конторы. Казалось бы, развитая инфраструктура – один из козырей, определяющих ликвидность жилья. Да и выйти в домашних тапочках за хлебом или молоком, а не плестись в магазин за тридевять земель тоже соблазнительно. Однако на практике оказывается, что соседство предпринимателя с жителями дома, в котором он делает бизнес, приносит последним одни неприятности. А ведь всё может быть совершенно иначе…

война…

Варварская перепланировка, после которой стены прилегающих помещений идут трещинами, громкая музыка, антисанитария, ночная разгрузка товара, мешающая жильцам спать, – вот лишь немногий перечень неприятностей, которые сваливаются на мирных жителей, когда в их доме поселяется нежелательный сосед-предприниматель, не склонный соблюдать требования законодательства и не считающийся с интересами жильцов дома. С незаконно «поселившимися» справиться проще. Совладать с собственником – намного сложнее. Не в силах договориться с «предприимчивыми соседями» полюбовно, активные граждане забрасывают полицию и административные органы жалобами. Некоторые особенно настойчивые, не получив удовлетворения своим требованиям, доходят до суда, и кому-то после бесконечных мытарств удаётся вернуть себе спокойный сон. Так, например, жительница дома № 36 по Новочеркасскому проспекту после многолетнего конфликта с администрацией расположенного на первом этаже продовольственного магазина добилась в городском суде демонтажа шумных кондиционеров, несмотря на наличие у предпринимателей необходимых согласований на их установку. Мало того – ей выплатили компенсацию морального ущерба в 20 тысяч рублей.

В своё время предприниматели смекнули: зачем арендовать помещение, рискуя в любой момент получить уведомление о его расторжении, если можно за сравнительно небольшие деньги купить квартиру на первом этаже, где, как правило, проживают не самые состоятельные люди, порой неработающие и сильно пьющие, а затем перевести её в нежилой фонд. И работай на здоровье – никто тебя из твоей собственности не выгонит! В центральных районах давно всё занято, поэтому предприниматели потянулись в районы типовой застройки. Вскоре даже хрущёвки и брежневки засверкали неоновыми вывесками. Закон открывать магазины и кафе на первом этаже жилого дома не запрещает при соблюдении определённых условий. Одно из главных – отдельный вход со стороны улицы. И понеслось: окна первых этажей стали нещадно рубить, превращая их в витрины и входные двери, а газоны, прилегающие к дому, закладывались тротуарной плиткой.

Особенно тревожная ситуация сложилась в Невском районе. Жильцы многих домов, ходя по инстанциям, ссылались на Жилищный кодекс, запрещающий уменьшать площадь фасадных стен или земельного участка, относящихся к общедомовому имуществу, без решения общего собрания собственников жилья. Но в ряде случаев при разбирательстве оказывалось, что протоколы общего собрания чудесным образом подписаны едва не всеми жильцами. Так бы всё и продолжалось, если бы жильцы дома № 21 по проспекту Елизарова не обнаружили постановление Госстроя № 170 от 27 сентября 2003 года, которое запрещает расширять и пробивать проёмы в стенах крупнопанельных и крупноблочных зданий. Требования жителей поддержала и городская прокуратура, после чего районные администрации снизили темп перевода жилых помещений в нежилые.

Некоторые юридические фирмы тут же организовали новую услугу – организацию перевода жилых помещений в нежилой фонд через суд. Наверное, у жильцов тех же «панелек» и стремящихся работать в них бизнесменов было бы меньше поводов для недовольства друг другом и государством, если бы создатели законов, прописывающих правила и процедуру перевода жилых помещений в нежилые, учли постановление Госстроя № 170.

…и мир

Но не все истории соседства жильцов с предпринимателями конфликтны. Некоторые умудряются находить взаимную выгоду в совместном существовании. Особенно активны в этом плане ТСЖ. Плата с арендаторов нежилых помещений, принадлежащих предпринимателям рекламных установок, направляется на нужды дома, как правило, ощутимо снижая суммы в квитанциях по квартплате или же оборачивается заменой изношенных коммуникаций, ремонтом общедомовых помещений или благоустроенной придомовой территорией. 

Ни одному предпринимателю не нужны лишние конфликты. Правда, находить компромисс с жильцами готовы очень немногие. Тем не менее положительные примеры есть. Так, например, Наталья Цветкова, владелица одного из салонов красоты в Купчино, решила назревавший конфликт с жильцами миром, введя ощутимые скидки на свои услуги для всех соседей.

Но бывает и так, что соседи работающего в доме предпринимателя начинают конфликтовать между собой. Одни за его присутствие, другие – против. В такой ситуации оказались жители дома № 73 по проспекту Стачек. Здесь парадные имеют два выхода – на проспект и во двор. В своё время часть лестничных площадок первого этажа с выходами на проспект была превращена в отдельные помещения, которые КУГИ стало сдавать в аренду предпринимателям. В двух из таких помещений «на лестнице» живущий в этом же доме Михаил Шмаков открыл магазины «Открытки» и «Тоже канцтовары». Вступивший в 2004 году Жилищный кодекс отводил эти помещения к общедомовому имуществу, право распоряжения которым могло определить лишь общее собрание собственников. Тем не менее ещё несколько лет Шмаков продолжал работу, пока КУГИ наконец не расторгло договор аренды. Предприниматель выселяться отказался. В 2007 году чиновники подали в суд иск о выселении и выиграли дело. Однако Шмаков не сдавался, тем более что многие жители были не против его магазинов, считая, что лучше канцтовары, чем «разливуха» или проходной двор в парадной. Дошёл с подписями жильцов до городской администрации. Чиновники решили отозвать исполнительный лист, а предпринимателю посоветовали заключить с собственниками договор аренды. Трижды Шмаков пытался организовать общее собрание, но тщетно. Кто не проживает, кто на даче, кто в больнице.

– Во-вторых, если поставить просто подпись – тут многие охотно соглашаются, а вот когда для проведения настоящего голосования согласно протоколу требуются определённые данные о праве собственности, метражу и так далее – вот тут начинается отказ, – поясняет брат предпринимателя Илья Шмаков, ныне представляющий его интересы в различных инстанциях и в судах. – Мол, зачем вам это надо? Пусть магазин будет, мы не против, но зачем вам эти данные?

И тогда Михаил пошёл на необычные меры. В письмах жильцам он объявил о заключении с ними односторонней сделке аренды с обязательством выплачивать на нужды дома ежемесячно сумму в 30 тысяч рублей, которую прежде платил КУГИ. Но не «живыми деньгами», а ремонтом общедомового имущества. Жители согласились и вскоре радовались новым окнам в парадных и огороженным газонам.

Но нашлись и недовольные. Через общее собрание выселить предпринимателя у одной из соседок Михаила не получилось, и тогда женщина, сама, кстати, предприниматель, пошла в суд, который 24 июня 2013 года вынес решение о выселении предпринимателя. И тут в битву ввязались другие жильцы дома, которых соседство с магазинами Шмакова устраивает. В городской суд была подана апелляционная жалоба с просьбой отменить решение Кировского районного суда и прекратить производство по делу.

– Мы понимаем, что Михаил Шмаков не идеальный человек, он свой интерес имеет, – поясняет жительница дома Татьяна Богданова, выступившая одним из авторов апелляционной жалобы. – Но тем не менее он вносит вклад в улучшение состояния дома, в отличие от многих других предпринимателей. Например, у нас в подвальном помещении есть фирма «Памятники», но для дома её владелец не сделал ничего. А вот Михаил Владимирович по договору с жильцами установил стеклопакеты в парадной, потому что из-за того, что оконные рамы плотно не закрывались и стёкла местами отсутствовали, лет семь назад во время сильных морозов у нас на лестнице даже лопнули батареи. Кроме того, он нам оборудовал щитовую – раньше она всегда была нараспашку, так что туда кто хочешь мог зайти, вплоть до экстремистов, и устроить нам фейерверк. Помимо этого у нас теперь установлена хорошая дверь в парадной, замки, сломанные почтовые ящики он нам заменил на новые. Нам такой сосед очень нужен!

Кто выиграет в споре за парадные, пока не ясно. Очевидно лишь одно: если мы так и не научимся договариваться друг с другом, соблюдать законы и считаться с чужими интересами, соседство жильцов с предпринимателями, а равно и одних жильцов с другими так и не станет приятным.