Был завод, а стал жилой комплекс

Корреспонденты «НВ» посетили пять наиболее крупных бывших промзон в черте Петербурга, на месте которых сегодня возводится элитное жильё

Ещё в 1990-х годах городские власти громко объявили о планах вывода промышленных предприятий за пределы центра города. Сказано – сделано. Поначалу опустевшие корпуса превратились в упрощённые бизнес-центры – без особенных перестроек в них разместились офисы. Но прошло время, и теперь на месте многих заводов и фабрик возвышаются жилые дома. Хорошо ли, что промышленность уходит на окраины, и не ожидает ли центр города и его окрестности перенаселение, выясняло «НВ».

Самым крупным промышленным участком, который некогда решили отдать под жилые кварталы, стала территория позади бывшего Варшавского вокзала. Это примерно 250 гектаров земли. Прежде там лежали километры рельсов, были разбросаны многочисленные железнодорожные пакгаузы и будки, но в целом всё казалось огромным заросшим пустырём.

Подготовкой территории к продаже застройщикам занималась фирма «Измайловская перспектива». По её заказу разработали проект планировки, разлиновавший все 250 гектаров новыми улицами. Однако он совершенно не учитывал наличие бывшего Митрофаньевского кладбища (по закону на месте утраченных захоронений можно разбивать только парки). И в итоге уже после окончания всей бумажной подготовки к редевелопменту выяснилось: довольно внушительный участок нельзя застраивать, а направление некоторых дорог, в том числе Измайловского проспекта, придётся корректировать.

Существенные проблемы, с точки зрения девелоперов, добавили расположенные там памятники архитектуры. Сохранить придётся вагоноремонтное депо, пакгауз, водонапорную башню и даже поворотный круг. Но, несмотря на эти сложности, ЛенСпец­СМУ уже представило проект комплексной застройки, разработанный «Студией 44» Никиты Явейна. Среди нынешнего забытья появятся 60-метровые дома и линейный парк (то есть улица, где вместо проезжей части – зелень). Но когда приступят к реализации, пока неизвестно: во-первых, в конце августа электростанцию, которая стоит на трассе Измайловского проспекта, признали региональным памятником, а во-вторых, по инициативе активистов на месте бывшего Митрофаньевского кладбища всё-таки разобьют парк взамен жилых домов – такое изменение вносится в генплан.

Но если в случае с путевым развитием Варшавского вокзала помешали здания-памятники, то застроить многоэтажками Сталепрокатный завод не позволили исторические постройки. По закону о зонах охраны к таким относятся дома, возведённые до 1917 года и не признанные объектами культурного наследия.

Речь идёт о квартале на Васильевском острове, ограниченном 26-й, Косой, 25-й линиями и продолжением Масляного канала. Сталепрокатный завод – это преемник чугунолитейного завода Шопена, который до последнего времени сохранял память о себе в четырёх краснокирпичных корпусах и особняке. Но «благодаря» историко-культурной экспертизе, проведённой по заказу собственника земли, их сняли с охраны, а затем снесли.

Проект жилого комплекса «Илматар» (застройщик – финская фирма «Лемминкяйнен») для этой территории разработала мастерская Рейнберга и Шарова. Изначально эти архитекторы на фактически опустевшей от истории земле предложили совершенно новую застройку. Хотя по закону, если дореволюционное здание теряет охранный статус, оно автоматически становится историческим и после сноса такие дома необходимо воссоздать. После обращений журналистов и депутатов чиновники всё же потребовали от «Лемминкяйнена» соблюдать букву закона.

Теперь архитекторы делают новый проект – с новоделами разрушенных цехов и особняка Шопена. Что интересно, ситуацию с указаниями из Смольного сами создатели «Илматара» теперь объясняют совсем иначе. По словам Андрея Шарова, воссоздание было предусмотрено ещё до реакции охранительных органов.

Ещё немаловажный момент – экология. Один из крупнейших в Петербурге жилых комплексов «Граф Орлов» на Московском проспекте, 181, возводится на месте двух предприятий – авторемонтного завода и лакокрасочного завода «Пигмент». До начала работ провели эколого-химическое обследование, которое выявило существенное загрязнение грунтов. В компании-застройщике «Л1» пояснили, что была проведена масштабная рекультивация и загрязнённые грунты вывезли на специализированный полигон «Красный Бор». Там складируют токсичные отходы, в том числе продукты деятельности химических, медицинских, промышленных предприятий. После экологи, сделавшие повторные измерения, подтвердили: грунт на Московском, 181, можно использовать для застройки жильём.

По словам главного эколога Российского геоэкологического центра Андрея Горького, строить жильё на прежде вредных землях можно, и это логично. Если такие территории «реабилитировать», то это лучшим образом сказывается на экологии в целом. То же самое происходит сейчас и на Петроградской стороне: здесь завершается процесс вывоза земли и «пропитанных» стен бывшего Института прикладной химии, на месте которого возведут судебный квартал. По словам Андрея Горького, в большинстве случаев застройщики проводят реабилитацию по всем требованиям, а потому новосёлам вряд ли стоит опасаться какого-то вреда для здоровья.

Наверное, самым успешным для застройщиков был редевелопмент (а так, собственно, называется перепрофилирование участка) бывшего завода «Вулкан», что занимал территорию между Ждановкой, Малой Невкой, Пионерской и Новоладожской улицами, более известную как Леонтьевский мыс. Как и многие предприятия, выходящие к воде, «Вулкан» распоряжался почти километром береговой линии, и после покупки земли она перешла девелоперам.

Так родилась идея возвести два элитных жилых комплекса – «Леонтьевский мыс» (застройщик – мальтийская фирма с таким же названием) и «Премьер палас» (застройщик – «ЛЭК», переименованная в «Л1»). Неудивительно, что покупателей зазывают вполне понятными перспективами жизни: «Уединённость в центре города, панорамные виды на воду и живописный ландшафт, лучшее место Петроградской стороны». Мало того, ещё и собственная пешеходная набережная, и марина для яхт. Разве могут такое предложить дольщикам строительные компании, которые реализуют проекты в уже сложившихся районах с набережными, постоянно стоящими в пробках?

Правда, не всё так гладко. Через Леонтьевский мыс по Генеральному плану города намечено провести внутреннюю дуговую магистраль, которая свяжет набережную Адмирала Лазарева новой дорогой и мостом над Малой Невкой возле Серного острова с Василеостровским районом. Да, пока этот инфраструктурный проект лежит где-то на дальней полке, но ведь когда-нибудь до него дойдут руки. И новосёлы будут жить как все: с красивым видом на Малую Невку, но без марины и с автомобильной пробкой под окнами.

Но порой девелоперам нужно убедить не только владельцев предприятий, но и чиновников. Одно из подобных противостояний развернулось вокруг 10 гектаров снесённого завода железобетонных изделий «Баррикада» на берегу реки Охты (проспект Энергетиков, 9).

Комиссия по землепользованию и застройке сперва отказалась разрешать застройщикам – ЛСР и Setl Group – возводить тут жилой квартал. По мнению членов комиссии, эта земля не подходит для жилья не только окружением, но и отсутствием необходимой инфраструктуры. Более того, ближайшие заселённые дома находятся на значительном расстоянии от участка, говорили они.

Но на самом деле действующих производств вокруг почти не осталось. ЛПО «Русские самоцветы» на другом берегу Охты превратилось в бизнес-квартал, такая же судьба постигла завод «Лентрублит» на противоположной стороне проспекта Энергетиков. «Севзапмебель» и «Знамя труда» также разделили свои цеха между арендаторами, а недавно началось строительство торгового комплекса на будущей Брантовской дороге (между Якорной и Магнитогорской улицами). Не удастся ЛСР и Setl стать первенцами и в жилищном домостроении этой части Большой Охты: компания «СПб реновация» намерена возвести квартал многоэтажек между Заневским и Уткиным проспектами, а это вообще в 200 метрах от «Баррикады».

Возможно, именно эти аргументы застройщикам удалось донести до комиссии, и недавно комитет по градостроительству и архитектуре разрешил разработать проект планировки территории, учитывая её новую функцию – жилую.

комментарии

Павел Андреев, руководитель компании «Л1»:

– На мой взгляд, освоение «серого пояса» должно быть одной из главных целей градостроительной политики. В этом заинтересованы все. В первую очередь горожане, которым не нужны чадящие или заброшенные заводы в городской черте. Во вторую – сами владельцы производств: логистика заводов в городе изначально проигрывает пригороду. Заинтересованы и покупатели будущих квартир. Отличные места по ценам спальных районов – это ли не мечта любого из них? Сейчас, когда строительство ведётся в основном на окраинах, освоение «серого пояса» могло бы сбалансировать развитие территории Петербурга. Правда, есть сложности. Каждая промзона кому-то принадлежит. Зачастую в долях. Достижение договорённости со всеми сторонами, имеющими подчас разные интересы, – первый пункт проблемы. Второй пункт – влияние одних производств на другие. Часто просто невозможно реорганизовать одно производство, если рядом остаётся работать другое, то есть нужен комплексный подход. И здесь без государства просто не обойтись. Кроме того, нужна корректировка генплана под редевелопмент. По действующему генплану Петербурга большая часть промзон не допускает размещения жилья, что изначально делает невозможным их освоение.

1. Механический завод на Глухой Зелениной улице, 4, – жилой комплекс «Классика» («Л1»).

2. Грузовой двор Московского вокзала на Кременчугской улице, 11, – жилой комплекс «Царская столица» (Ленспец­СМУ).

3. Машиностроительный завод «Электрик» имени Шверника на проспекте Медиков, 10, – жилой комплекс «Европа сити» (ЛСР).

4. Северный завод на Ушаковской набережной, 3, – жилой комплекс Riverside (Setl Group).

5. НПО «Керамика» и завод «Стройфарфор» на Южном шоссе, 49–57, – жилой комплекс «София» (ЛСР).

6. Комбинат цветной печати на проспекте Обуховской Обороны, 110, – жилой дом «Молодёжный» (ЛенспецСМУ).

7. «Электросила» на Московском проспекте, 139, – жилой комплекс «Московский квартал» («Силовые машины»).

8. «Петмол» на Московском проспекте, 65, – жилой комплекс «Времена года» («Юнит»).

9. Завод «Вагонмаш» на Московском проспекте, 115, – жилой комплекс (ЛенСпецСМУ).

10. Завод «Мясомолмаш» на улице Красуцкого, 3, – жилой комплекс «Новомосковский» (ЮИТ).